【都市日報 星之谷專欄】若果市民希望買入600萬元以上新盤物業上車，但首期預算不足，很多時候便要靠審批寬鬆的「發展商二按」，但近期個別發展商收緊放貸，筆者也親眼見過客人申請二按時，竟然被要求出示稅單，反而一按銀行卻毋須這項文件。
所謂發展商二按，實際是合作銀行先向準買家批出一按，假設是六成，發展商在這個基礎上再提供兩成按揭，亦即是二按。發展商二按沒有預先批核，即一定要買樓後才可以申請，如屆時二按不獲批，也要繼續完成交易。
大銀行批核的標準，只要有稅單、強積金紀錄、入息證明等，加上環聯(TU)評級合格，入息能過到一二按的壓力測試，一般都不會批唔到，除非申請者是自僱人士，銀行或會要求提供公司稅單及核數師報告。而發展商二按，理論上不應難批過大銀行。
申請發展商二按時，只可以去發展商指定銀行申請一按，一般一按銀行都接受預先批核，買家可在抽樓前到那些銀行做一按預批。但是，若果成功預批一按貸款，固然是好事，但若果如上述個案：一按成功申請，買樓後二按慘遭阻攔，究竟如何解決？
筆者認為，若果上述準買家因為沒收到稅單而不獲批二按，可以考慮由即供付款改為建期付款，後者好處是支付訂金後，物業落成後才清還尾數，到時收到稅單後再申請。
不過，發展商未必容許付款方式由即供付款改為建期付款，原因是兩者價格不同，整份物業買賣合約須重做。這時候，準買家可以嘗試尋找一些與銀行有合作的二按公司幫忙，惟或牽涉昂貴的按揭保險費用。
最壞情況能否到財務公司？須留意的是，現時土地註冊處有「電子提示服務」，如申請人向財務公司借二按，資料註入土地註冊處時，該處會即時通知一按銀行，借款人有call loan及加按息風險。
總括而言，購買600萬元以上新盤物業，如未有準備四成至五成首期，發展商二按有一定風險。如簽約買樓後，才發現二按不獲批，有機會撻訂，業主須三思。
子非魚
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