發展商二按被拒點算好?

發展商二按被拒點算好?
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【都市日報 星之谷專欄】若果市民希望買入600萬元以上新盤物業上車,但首期預算不足,很多時候便要靠審批寬鬆的「發展商二按」,但近期個別發展商收緊放貸,筆者也親眼見過客人申請二按時,竟然被要求出示稅單,反而一按銀行卻毋須這項文件。

所謂發展商二按,實際是合作銀行先向準買家批出一按,假設是六成,發展商在這個基礎上再提供兩成按揭,亦即是二按。發展商二按沒有預先批核,即一定要買樓後才可以申請,如屆時二按不獲批,也要繼續完成交易。

大銀行批核的標準,只要有稅單、強積金紀錄、入息證明等,加上環聯(TU)評級合格,入息能過到一二按的壓力測試,一般都不會批唔到,除非申請者是自僱人士,銀行或會要求提供公司稅單及核數師報告。而發展商二按,理論上不應難批過大銀行。

申請發展商二按時,只可以去發展商指定銀行申請一按,一般一按銀行都接受預先批核,買家可在抽樓前到那些銀行做一按預批。但是,若果成功預批一按貸款,固然是好事,但若果如上述個案:一按成功申請,買樓後二按慘遭阻攔,究竟如何解決?

筆者認為,若果上述準買家因為沒收到稅單而不獲批二按,可以考慮由即供付款改為建期付款,後者好處是支付訂金後,物業落成後才清還尾數,到時收到稅單後再申請。

不過,發展商未必容許付款方式由即供付款改為建期付款,原因是兩者價格不同,整份物業買賣合約須重做。這時候,準買家可以嘗試尋找一些與銀行有合作的二按公司幫忙,惟或牽涉昂貴的按揭保險費用。
最壞情況能否到財務公司?須留意的是,現時土地註冊處有「電子提示服務」,如申請人向財務公司借二按,資料註入土地註冊處時,該處會即時通知一按銀行,借款人有call loan及加按息風險。

總括而言,購買600萬元以上新盤物業,如未有準備四成至五成首期,發展商二按有一定風險。如簽約買樓後,才發現二按不獲批,有機會撻訂,業主須三思。

子非魚
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