發展商突推「提早成交」折扣 90後情侶貪優惠 首期險飇200萬元

提早成交 按揭注意事項
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【星之谷專欄-蘋果日報】買樓原本是開心事。一對90後年輕情侶去年買入一新盤樓花,打算兩年後結婚建安樂窩,待物業臨落成才正式申請按揭,不過發展商近月突然推出樓價折扣,吸引他們盡快申請按揭找清尾數,怎料這個優惠險些成為他們上車之旅的「大伏」,幸好亦有方法解決。

話說Sam及Susan(化名)去年買價值610萬元的新盤樓花,發展商介紹了兩個支付計劃,一個是「建期」——先繳10%訂金,到物業約兩年後落成前幾個月,才申請按揭上會;另一個是「即供」——即時申請按揭,兼且有樓價折扣,但缺點是未必能申請高成數按揭。

Sam跟Susan當時認為採用「建期」似乎較好,融資額較大,資金更鬆動,往後投資或做生意都更靈活,最終兩人敲定這個計劃。

發展商突推「提早成交」折扣

不過近月事情有些變化。原來發展商見今年市況不明朗,為了提早將資金回籠,針對像Sam及Susan這些「建期」客戶,特別推出「提早成交」優惠,如果接受的話樓價便有折扣。

兩人見折扣相當吸引,兼且估計住宅落成日不算太遠,可盡快鎖定物業價格申請按揭,看似有利可圖,遂選擇「提早成交」。可是當申請按揭時,麻煩便出現了。

由於Sam及Susan 想申請8成至9成高成數按揭,需要買按揭保險,而他們的樓價超過600萬元,按揭保險只容許「建期」支付,其定義是要在按揭貸款提取日之時,物業已經取得入伙紙。

但Sam及Susan的個案是「提早成交」,貸款提取日物業尚未入伙,等於放棄了「建期」,故此未能獲批8成至9成按揭,只能申請6成按揭,首期由原本61萬元,大升至約244萬元,升幅3倍即約184萬元。

市場上存在不少中招個案

事實上,他們並不是罕有個案,筆者近月見過最少4、5個客戶為了貪少少優惠「提早成交」,而忘了按揭規限,有些甚至考慮抬錢上會,甚至撻訂。不過筆者向他們建議嘗試「彈弓手」,與發展商斡旋要求取消「提早成交」,避免在疫市下荷包受損。

有業主問:「如果是600萬元以下物業,採用提早成交方案,就算不是建期支付,都可以經按揭舊制敍做8成按揭吧?」答案是對的,但問題是這位業主不了解按揭保險公司計算按揭的方法。

簡單而言,他的物業原本是610萬元,提早成交後,有十多萬元折扣,變相實際樓價是600萬元以下,以為這樣就可以過關、透過按揭保險公司借足8成。但其實按揭保險公司的標準是以買賣合約列明的樓價(610萬元)釐定,在這個案而言是超標,只能借6成,而批核的實際貸款額卻是以折後樓價計算。

延遲交樓不影響按揭放款

正如上述所說,按揭保險公司對於「建期」的定義,是放款日時物業必須已取得入伙紙,而發展商很多時都因為種種原因延遲交樓。遇到這問題,其實不必擔心按揭層面會出問題,因為銀行也會自動延期放款。

但要留意,當按揭延期的話,有些銀行可能需要借款人補交最新入息證明,如果期間失業或放無薪假,就不能順利獲得按揭貸款,所以選擇銀行時須慎重考慮。另外,環聯(TU)信貸報告有效期為3個月,如果因成交延期失效,銀行便要重新核查。

子非魚

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