去年或今年初買入新樓花的上車客，個別項目接近入伙階段，採用「建期」付款方式的買家也陸續完成按揭申請並獲批，但有個伏位一般人未必知曉——買家遞交了按揭申請表是可以鎖定供樓利率，減低加息影響，但一旦發展商遲交樓，卻未必能鎖定壓力測試時採用之利率，最終令一些「掹車邊」上車客失預算。
先談一談銀行按揭的「潛規則」——上車客只要正式遞交按揭申請表，就能鎖定利率，壓力測試利率亦會以該利率作為基礎。故此對這些買家來說，近期銀行宣佈加息的舉動對以上買家不會構成影響，銀行也不會要求以最新公佈的封頂利率（2.75%）重估壓力測試。
但如果發展商遲交樓，買家的建期樓花高成數按揭申請超過3個月，遊戲玩法就不同了——按揭保險公司有機會採用新利率重估壓力測試結果，屆時不能說加息對準買家沒有影響了。
壓測若爆錶 須更多首期或尋求擔保
舉個例子，假設阿倫（化名）早前買入的樓花於今年11月底入伙，他決定現在申請建期高成數按揭。如果現在遞交申請表，並選擇一間仍維持封頂利率2.5%的銀行，就算之後加息，供樓利率以及壓力測試都會以2.5%計算。
這邏輯沒有錯，惟一旦發展商要延期交樓，例如推遲至明年2月，即使供樓利率仍然維持在2.5%，但由於明年2月距離現在超過3個月，到收樓時，按揭保險公司會要求用當時利率重估壓力測試。萬一當時的最優惠利率上升令壓力測試「爆錶」，阿倫便要減少按揭貸款額，需要準備較多首期或尋求擔保人幫忙。
當然，很多人會認為2.75%及2.5%差距輕微，每100萬元貸款額壓力測試下最低入息要求僅相差約263元。但阿倫入息確實「掹掹緊」，有機會因為這個情況而未能通過壓測。而如果明年2月利率仍然繼續向上，情況有機會更糟糕。
高成數按揭申請逾時 須重新審視
有人或會奇怪，為甚麼過了3個月的高成數按揭申請，按揭保險公司需要重新審視？這是因為申請按揭需要查核環聯信貸資料庫，而環聯法定有效期為3個月，故此所有按揭申請一旦超過3個月，銀行及按揭保險公司都需要重新查核，借款人也需要提交最新入息證明，而重估壓力測試實際上亦是一項風險管理手段。
如果上車客並不是申請高成數按揭，而是僅申請6成按揭，超過3個月的按揭申請則未必需要重做壓測，這是因為6成按揭只需要銀行批核，無需經按揭保險公司，而銀行相比按揭保險公司的彈性一向較高。
子非魚
https://www.hk01.com/地產樓市/807743/星之谷-發展商遲交樓-壓測罕有重估-邊緣上車客失預算
延伸閱讀：
- 何謂加息 對按揭供款有何影響
- 扣穩安全帶迎接加息 按息明年衝至4厘不是夢《星之谷專欄 – 經濟一週》
- 加息週期逼埋身 月供轉為兩週供款可否慳息?《星之谷專欄 – 經濟一週》
- 夫婦聯名物業「甩名」 一招避銀行突擊加息【星之谷專欄 – 東方日報】
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：
- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁：https://starpagency.com
