相鄰公共設施對商舖租值的影響

相鄰公共設施對商舖租值的影響
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舖頭位於馬會投注站旁

商舖倘位於馬會投注站旁邊,有人或認為是好事,因為人流旺盛。筆者卻認為這並非絕對。

過去筆者經營的公司曾買賣逾千宗小生意,不時向東主查詢:在投注站旁邊營商,生意如何?老闆們無不表示:在馬會隔籬才差!顧客一坐下,隨便點杯飲品,一坐便一、兩小時,令翻桌率大降,妨礙營商。而且馬會附近較品流複雜,不少人在門口吸煙、聽收音機,每會令高端客戶卻步,意味此處難以經營高檔生意,租值自然偏低。更甚者,業主「自以為」商舖在投注站附近特別值錢,租金叫價高,令租客百上加斤,最後結業收場,變成業主租客「雙輸」。

小巴站頭外舖

買舖切忌舖頭門口對着小巴站。小巴泊車時間長,排出大量廢氣,更遮擋商舖門面,影響廣告效應。反之對面馬路,由於行人為避開小巴站而選擇經過那條街道,無形中增加了人流。所以僅一馬路之隔,毗鄰小巴站的租值往往低一至兩成。

與廟宇相鄰

俗語說「廟前貧、廟後富,廟左廟右出寡婦」,如果所買的商舖位於廟宇的門前或兩旁,便需要特別小心。基於傳統觀念及風俗所影響,一般來說,買家都盡量避免買入廟旁的舖位,租客也避之則吉。

鄰近公厠及垃圾房

買舖切忌舖頭對着公厠或垃圾房。做生意必定以客為先,除非超低租金,否則大多租客都不願租用在公厠及垃圾房旁的舖位,以免嗅味影響顧客。作為買家,我自己也甚為避忌。由於低租值的影響,這類舖較同區同大小的舖位,舖價至少低10-30%。

以大杭一間放盤幾千萬的舖位為例,不幸地與垃圾房和公廁為鄰,還幸其門口開在施弼街,未算「對正」,舖價只底市值約10%;如果此舖門口開在布朗街,對正垃圾房和公廁,恐怕舖價要低約30%了。

如果你洞悉先機知道垃圾站會搬走,預早買入附近商舖,當然可藉此獲利了。

李根興博士
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁

 

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