【經濟通－星之谷專欄】按揭業務可謂是銀行業的bread and butter（重要收入來源
），除了是因為貸款額龐大及收入期長（還款期最長達30年），更重要是因為住宅物業作為抵
押品，承受風險甚低，故此近年銀行不斷減按揭利率，企圖搶佔更大市場佔有率。
惟減價戰引起監管機構關注後，加上美國不斷加息，按揭利率始乎已經「見底」，銀行轉而
推出其他按揭優惠吸客，最常見是提升現金回贈。
過去１年，銀行按揭現金回贈加幅驚人。去年３月時銀行現金回贈普遍為撇除按揭擔保之貸
款額約1.75%，但去到今天已升2.1%至2.15%，個別銀行更送出額外數千元超市現
金禮券。要留意在過去１年時間，美國聯邦儲備局分別在3月、6月、9月、12月加息，香港
銀行最優惠利率(Prime Rate)只跟加0.125厘至0.25厘不等，銀行現金回
贈升幅則近0.4個百分點，明顯跑贏利率上升速度。
按揭現金回贈增幅跑贏利率
目前，按揭減價戰參與者不止是銀行，連按揭轉介中介也加入戰團。市場上按揭中介普遍會
提供額外回贈予客人，回贈率大同小異，大約是貸款額0.1%至0.35%（視乎銀行）。中
介回贈加上銀行回贈，總現金回贈率高達2.5%；由於按息只是2.375%，現金回贈
2.5%變相令借款人「供1年，送1年」；2年罰息期過後，業主可於第3年轉按，再賺取
新一輪現金回贈。
按揭轉介的實際操作，通常是按揭中介提供一張「按揭轉介表」給客人，然後要求客人填寫
轉介表並遞交至意向銀行，便能確保按揭中介給予額外回贈。客人申請按揭時，直接接洽方是銀
行，不用經按揭中介，因此理論上是保障了私隱。
但要留意的是，由於有些中介需要收取「按揭轉介表」副本，而表上有很多敏感個人資料，
例如姓名、地址、身份證號碼、簽名，建議先問清楚按揭中介收取這些資料有甚麼用途和目的，
資料會在甚麼時候銷毁等等。
按揭現金回贈須扣減貸款
最後提醒，根據金管局指引規定，如按揭現金回贈超過1%，需要扣減貸款額，不論該回贈
是從銀行或按揭中介而來。以借500萬元為例，總現金總回贈達12.5萬元，銀行便只會
批出487.5萬元貸款，還款也是還487.5萬而已，但貸款人便收取了12.5萬
現金回贈。
不過，假若中介「走數」不按合約支付0.4%額外現金回贈，被扣減了貸款額的客戶便
蒙受損失。因此，客戶在選擇按揭轉介中介前，應了解清楚有關公司的規模和營運歷史，再作判
斷，避免個人資料遭到濫用及「被走數」的風險。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
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