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【名家投稿】租金回報率過低?

作者:

2018-11-01

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我經常在報章雜誌看到「租金回報率低」的說法,認為物業的租金回報率低,股票、債劵、基金、甚至衍生工具(比如期指,期權買賣等)所獲得的回報率更高。在此不妨研究一下租金回報率的計算方法吧。

最基本的租金回報計算方法是:每年租金/樓價,例如以屯門麗寶大廈為例,近日有宗高層單位成交,價格為336萬,同呎單位租金約為9000元,那麼租金回報率就是:9000×12/3360000=3.21%。假設管理費為700元,每月差餉及地租為600元,那麼扣除基本費用後,真正的租金回報率是(9000-700-600)x12/3360000=2.75%,看起來回報的確比股票低得多。

租金回報率如此低,為什麼還有人願意買入物業收租呢?再以屯門麗寶大廈為例,2017年上述單位的租金約為7000-7500,2016年約為6000-7000。換言之,租金收入會按年調升,但由於樓價在買入一刻已經鎖定不變,因此真正的租金回報率會因租金上調而逐年提升,為什麼會出現這個情況?因為住宅物業是實物之一,實物價值隨通漲上升,這解釋了為何10年前可以用18元購買一個西式早餐,現在要接近30元才能買到。租金價格與通漲同步,通漲令實際租金回報率年年上升,這就是人們願意投資物業的原因。

有人提出租金回報率的分母應以單位市價計算,我認為這是基本回報的計算方法,實際回報應以單位買入價計算,才能真實反映租金回報。當然,如果要計算實際回報率,那麼租金也應該以扣除固定費用來計算,只要租金加幅比固定費用多,租金回報率就會得到提升。另一個我認為能更如實反映租金回報算法,是把分母(即樓價)計算為首期+按揭本金+按揭利息支出,由於按揭本金及利息支出會按年減少,這樣會更容易看出供款數年後的租金回報率比起初買入單位的回報率高得多。反觀股票、債券都是定息居多,一開始投資回報的確不錯,但回報很少能夠按年遞升。這樣看來,「有土斯有財」實在是至理名言呢。

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