罕見加息環境下 按揭市場3大異象 現金回贈創新高【星之谷專欄 – 香港01】

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美國今年3月至今連續6次加息,累計加幅3.75厘,如此急進可謂十年難得一見。本地銀行面對如此特殊利率環境,明顯失方寸,形成按揭市場3個罕見奇怪現象,上車客或業主宜留意當中變化,尋找有利自己的按揭方案。

1. 新樓按揭利率顯著低於二手

銀行過去樂於承做新盤按揭多於二手樓,例如不時為新盤提供一些額外優惠,但按揭利率沒有顯著差異。

惟近期變化相當明顯。以1個月銀行拆息為基礎的H按,二手住宅利率為H+1.3%,封頂利率為最優惠利率(P)減2.5%(假設P為「大P」,5.625%),即實際年利率為3.125%。

新樓按息雖然同為H+1.3%,但封頂利率為P-2.75%,實際年利率為2.875%,比二手住宅按揭平25點子。以筆者記憶所及,過去7年都未出現過這麼闊的息差。

2. 二手樓P按利率低過H按

以往H按封頂利率與P按計劃利率相同,而前者有機會在減息周期享受低息,故大部分客戶都會選用H按,但近期本地多間銀行出現P按平過H按的現象。

目前P按計劃最低為P-2.75%,即實際利率為2.875%,比H按封頂利率3.125%低25點子,所以近日客戶坦言都有選擇困難症,不知道是否仍應選擇目前利率較高,但未來有機會減息的H按。

至於新樓,暫時銀行提供的P按利率仍然和H按封頂利率相同,正常而言上樓客應該會選擇「冇得輸」的H按。

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3. 現金回贈創歷史高位

雖然加息後,銀行按揭業務毛利率理應上升;但另一方面樓市成交淡靜,很多銀行貸款額都未到數,仍然想搶客,所以增加現金回贈率來吸引客人。

目前按揭總現金回贈率最高達2.7%,是多年以來的歷史高位。一手樓更甚——銀行一般都用「綠色按揭」為理由谷高一手樓現金回贈,如該新樓符合「綠色按揭」條件,個別銀行可以額外提供接近1.7萬港元的現金回贈。以400萬港元按揭貸款額來計算,即相等於額外0.4%。

雖然根據金管局規定,現金回贈率超過1%需要扣減貸款額,但業主仍然有現金落袋,只是貸款額借不足9成或8成而已。

轉按成樓市重災區

最後,很多人擔心在加息周期下住宅物業估價下跌,銀行最終會收緊按揭審批。不過以筆者觀察,目前未出現這現象,批核標準和彈性都和樓市顛峰時相若。

而且,雖然銀行估價比樓價跌得快,很多上車客的買入價都比估價高很多,但未見銀行以估價來計算按揭成數的個案;就算是新樓的建期按揭,到關鍵日前仍然是以「臨約價」計算按揭成數。

但轉按市場則成了重災區,因為轉按操作上估價因素最為關鍵,否則就要「抬錢」轉按。在估價急跌下,很多業主都難轉按套現,除了部分極早年買入住宅物業的人士。

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