美國加息 港樓計時炸彈?

美國加息 港樓計時炸彈?
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樓價維持只升不跌之勢,有淡友估今年轉升為跌的最大風險因素,是美國聯儲局今年再加息3次,計及過去兩年加息5次後,每次0.25厘,總共加息2厘,港元、美元息差擴闊,最終香港資金退潮,樓市爆煲。

這個邏輯近乎牛頭角順嫂均唸唸有詞,環球各國「印銀紙」政策是造成樓價過去多年上升的主要原因,今天央行官員紛紛談論退市,自然會認為樓價必從高峰滑落。

不過值得留意的是,正如全球量化寬鬆淹浸全世界屬於近世紀金融業奇景,卻未見過「大水」退後對樓價的真正影響。

有人曾經引用2005年時香港銀行業邁入加息周期為例子,估今年將會重演。當年香港面對美國加息,資金流走,銀行最優惠利率(Prime Rate),短短一年時間從5厘加至8厘。

這個比喻絕對是引喻失意,當年香港銀行結餘僅約500億元,外匯基金票據及債券總額約1000億元,即當年資金池深度僅1500億元,資金流走觸發本港加息相當容易。

據金管局最新數據,今天的銀行結餘大約1800億元,但可怕的是外匯基金票據及債券總額達到1.1萬元,即資金池深度達1.3萬億元,遠較2005年時深。

要觸發這批海量資金流走,加息兩厘恐怕有心無力,事實上銀行持有不少閒置資金,流走些少無相干。即使是聊表心意,稍微跟美國加0.25厘,究竟會否衝擊本港樓市?難矣。

樓市必須到達一個關鍵性時刻,例如出現金融系統性風險、戰爭、疫症,才令資金瞬間蒸發。否則緩緩流水,在現時供求失衡下,難改變港樓格局,為何要懼怕入市?

樓榮

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