樓價維持只升不跌之勢，有淡友估今年轉升為跌的最大風險因素，是美國聯儲局今年再加息3次，計及過去兩年加息5次後，每次0.25厘，總共加息2厘，港元、美元息差擴闊，最終香港資金退潮，樓市爆煲。
這個邏輯近乎牛頭角順嫂均唸唸有詞，環球各國「印銀紙」政策是造成樓價過去多年上升的主要原因，今天央行官員紛紛談論退市，自然會認為樓價必從高峰滑落。
不過值得留意的是，正如全球量化寬鬆淹浸全世界屬於近世紀金融業奇景，卻未見過「大水」退後對樓價的真正影響。
有人曾經引用2005年時香港銀行業邁入加息周期為例子，估今年將會重演。當年香港面對美國加息，資金流走，銀行最優惠利率（Prime Rate），短短一年時間從5厘加至8厘。
這個比喻絕對是引喻失意，當年香港銀行結餘僅約500億元，外匯基金票據及債券總額約1000億元，即當年資金池深度僅1500億元，資金流走觸發本港加息相當容易。
據金管局最新數據，今天的銀行結餘大約1800億元，但可怕的是外匯基金票據及債券總額達到1.1萬元，即資金池深度達1.3萬億元，遠較2005年時深。
要觸發這批海量資金流走，加息兩厘恐怕有心無力，事實上銀行持有不少閒置資金，流走些少無相干。即使是聊表心意，稍微跟美國加0.25厘，究竟會否衝擊本港樓市？難矣。
樓市必須到達一個關鍵性時刻，例如出現金融系統性風險、戰爭、疫症，才令資金瞬間蒸發。否則緩緩流水，在現時供求失衡下，難改變港樓格局，為何要懼怕入市？
樓榮
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