股息收入可以做按揭,注意4大事項

股息收入可以做按揭,注意3大事項
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很多自僱人士都是在家中全職投資股票,這種收入能不能申請按揭?答案是可以的,但只能計股息(dividends),不能計股票資產增值(capital gain)。

股息計算方法因銀行而異

雖然不是間間銀行都肯計股息為收入,但很多都願意計。有些銀行會計最近1-2年的平均股息當收入,不用打折。有些銀行則取最低果次派息再annualized。有些銀行可以用最近幾個月的平均股票價值,然後乘一個銀行自己的預期股息率,得出預期股息。比如話,如申請人過去3個月平均有1000萬元股票,銀行的預期股息率是 2.4%,即預計一年可以有24萬股息,便用24/12 = 2萬為每月收入計算DSR。

高成數按揭不能計股息

如果申請高成數按揭經 HKMC, QBE, 或 AIG, 股息不能計入息。這是因為從炒股而來的股息,不是本業工作的一部份。但如沒有本業,純粹是自僱炒股人士,按證公司便要當自僱公司去計壓測。自僱公司需要有公司數、公司利得稅單,以及核數師報告才可以批按揭。而且如公司業務是從事證卷買賣,需要有證監相關投資牌照。

僱主派發的紅股及股息當花紅計算

有些貸款人自己本身也是公司股東,而公司是上市公司有派股息,又或年終送紅股,這些的計算方法當作花紅計算。而花紅的計算方法則因銀行而異,有些銀行計過去一年平均數,有些則計兩年。按證公司可以計一年。銀行也有自己方程式把紅股兌換成相應股息金額。

行資產審查可能借得更多

全職炒股人士,如以資產審查申請按揭,可能借得更多。以上面例子,1000萬股票,銀行可能只假設每月股息2萬,那麼壓測之下之能借$214萬。但如果資產審查,1000萬股票可以借$400萬,無需入息證明。

不過,如果本身是打工,但人工不夠通過壓力測試,利用股息可能幫到的話,也值得一試。

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