自住單位想出租，按揭銀行會怎樣處理？（6成及8成按揭的分別）

作者:

星之谷編輯部

2019-05-08

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如果本身單位是自住，想出租的話，需不需要通知銀行？有什麼事項要留意？本文一一拆解。

高成數按揭：7按、8按、9按

如本身單位是承造高成數按揭（7按至9按），由於按保公司的契約寫明必須自住，因此如需要出租，便要甩按揭保險。就算「偷雞出租」不通知按保，按保或銀行都會定期寄信給貸款人調查單位是不是仍是自住。貸款人不如實聲明有機會有法律責任。參考這文：

HKMC出租或分租的風險和法律責任

如本身是高成數按揭想出租，需要甩按揭保險，只需要到分行辦理便成。轉出租需要把按揭成數降到5成或以下。如果層樓升了很多，按揭餘額已是樓價5成或以下，那麼銀行可直接幫貸款人甩按保。如果買樓時間少於3年，甩按保可取回15%按保費。留意，因甩按保需要重上律師樓做手續，因此不如考慮順道轉按，因轉按可賺取現金回贈。參考我們在《蘋果日報》的文章：

15%退保費加回贈　轉按賺9萬元秘技

如果層樓升幅未能把按揭成數降至5成，那麼甩按保出租便要補差價。

6按出租

如本身按揭是6成，當時是報自住，現在想出租的話，有幾個情況要留意。如層樓本身已升了很多，按揭餘額已降到樓價5成或以下的話，那麼出租不會有任何問題，但也事先應通知銀行。

但如果層樓升幅未夠降至5成，而自行出租並被銀行發現，那麼銀行有可能需要貸款人補差價。有客人問：「出租需要打厘印，那麼銀行是不是會知？」。稅局是無權把客人資料給銀行，這是洩露私隱。不過，若果因出租申請供樓利息扣稅，稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。

租客可不可向銀行投訴業主是6按出租？筆者認知是銀行不能受理是項投訴。這是因為這涉及物業業主的私人資料（是不是6按，或當日是報出租或報自住），因此當租客向銀行質詢單位業主是不是合規出租的話，銀行是不能回應查詢。

如有按揭在身不需要減一成

如果由自住轉為出租，按揭成數便由6成降至5成。但讀者會問：如果有其他按揭在身，會不會成數再減多一成？答案是不會的，因在原銀行自轉為出租，銀行不會重check TU，因此不會扣按揭成數。但如轉按，由於需要重check TU，便需要扣減成數。

需要向銀行申請出租同意書？

如向銀行申請把用途轉為出租的話，有機會銀行需要在田土廳做rental assignment，會產生額外律師費。而且，如果用途是出租的話，將來轉回自住可能需要提供退租書。

有些客戶出租前想銀行提供出租同意書，留意向銀行索取出租同意書需要手續費，個別銀行也可能需要加息。

剛買樓，打算出租，應報自住或出租？

假設剛購入物業，如果是連約買，一定是報出租。但如果是交吉買，可以選擇報自住或報出租。如果報自住，按揭成數最多6成（如不能申請按揭保險），壓力測試以50/60計算（如無其他按揭）。相反，如報出租，按揭成數最多是5成，壓測以40/50計算。不過，就算是交吉買，如打算出租報擬出租，個別銀行可以用預計租金收入計在入息內，幫助過壓力測試。

如果首期不足，就算是打算出租，都可以先報自住，借6成。到未來真的決定放租才通知銀行補差價。