自住單位想出租,按揭銀行會怎樣處理?(6成及8成按揭的分別)

自住單位想出租,按揭銀行會怎樣處理?(6成及8成按揭的分別)
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如果本身單位是自住,想出租的話,需不需要通知銀行?有什麼事項要留意?本文一一拆解

高成數按揭:7按、8按、9按

如本身單位是承造高成數按揭(7按至9按),由於按保公司的契約寫明必須自住,因此如需要出租,便要甩按揭保險。就算「偷雞出租」不通知按保,按保或銀行都會定期寄信給貸款人調查單位是不是仍是自住。貸款人不如實聲明有機會有法律責任。參考這文:

HKMC出租或分租的風險和法律責任

如本身是高成數按揭想出租,需要甩按揭保險,只需要到分行辦理便成。轉出租需要把按揭成數降到5成或以下。如果層樓升了很多,按揭餘額已是樓價5成或以下,那麼銀行可直接幫貸款人甩按保。如果買樓時間少於3年,甩按保可取回15%按保費。留意,因甩按保需要重上律師樓做手續,因此不如考慮順道轉按,因轉按可賺取現金回贈。參考我們在《蘋果日報》的文章:

15%退保費加回贈 轉按賺9萬元秘技

如果層樓升幅未能把按揭成數降至5成,那麼甩按保出租便要補差價。

6按出租

如本身按揭是6成,當時是報自住,現在想出租的話,有幾個情況要留意。如層樓本身已升了很多,按揭餘額已降到樓價5成或以下的話,那麼出租不會有任何問題,但也事先應通知銀行。

但如果層樓升幅未夠降至5成,而自行出租並被銀行發現,那麼銀行有可能需要貸款人補差價。有客人問:「出租需要打厘印,那麼銀行是不是會知?」。稅局是無權把客人資料給銀行,這是洩露私隱。不過,若果因出租申請供樓利息扣稅,稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。

租客可不可向銀行投訴業主是6按出租?筆者認知是銀行不能受理是項投訴。這是因為這涉及物業業主的私人資料(是不是6按,或當日是報出租或報自住),因此當租客向銀行質詢單位業主是不是合規出租的話,銀行是不能回應查詢。

如有按揭在身不需要減一成

如果由自住轉為出租,按揭成數便由6成降至5成。但讀者會問:如果有其他按揭在身,會不會成數再減多一成?答案是不會的,因在原銀行自轉為出租,銀行不會重check TU,因此不會扣按揭成數。但如轉按,由於需要重check TU,便需要扣減成數。

需要向銀行申請出租同意書?

如向銀行申請把用途轉為出租的話,有機會銀行需要在田土廳做rental assignment,會產生額外律師費。而且,如果用途是出租的話,將來轉回自住可能需要提供退租書。

有些客戶出租前想銀行提供出租同意書,留意向銀行索取出租同意書需要手續費,個別銀行也可能需要加息。

剛買樓,打算出租,應報自住或出租?

假設剛購入物業,如果是連約買,一定是報出租。但如果是交吉買,可以選擇報自住或報出租。如果報自住,按揭成數最多6成(如不能申請按揭保險),壓力測試以 50/60 計算(如無其他按揭)。相反,如報出租,按揭成數最多是5成,壓測以 40/50 計算。不過,就算是交吉買,如打算出租報擬出租,個別銀行可以用預計租金收入計在入息內,幫助過壓力測試。

如果首期不足,就算是打算出租,都可以先報自住,借6成。到未來真的決定放租才通知銀行補差價。

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