自僱人士按揭和中小企循環貸款，之前都有文章介紹過，今次想再深入探討。開公司做老闆，買樓其實可從銀行借8成，不論樓價幾多，方法是用銀行頭按再加中小企循環貸款。
當然，這裡的所謂開公司，是實質營運和有盈利的公司，不是空殼公司。如果公司有兩年audit report，證明到公司有實質盈利，自僱人士便可買樓借8成，就算樓價是600萬以上。如只得一年audit report也可，但要提供6-12個月流水帳（視乎銀行）。
實質操作如下：
- 銀行頭按借最多6成（工廈商廈最多4成）
- 中小企循環貸款借餘數
例子1：自僱人士首置，買1,000萬樓，銀行頭按借5成即500萬（金管上限），中小企循環貸款借餘下300萬。
例子2：老闆已有物業，買1,000萬商廈，銀行頭按借3成即300萬（3成因本身已有樓），中小企循環貸款借餘下500萬。
中小企循環貸款利率和特式
利率方面，以上銀行頭按部份都是可做到H+1.3%的最佳利率。至於中小企循環貸款利率，基本是P-2%。如公司盈利穩健，利率可以更優惠。表面這3.25%好像很貴，但起碼可以借到來上車而不需借財務或私人二按。而且，這 中小企循環貸款有以下特式：
- 可還息不還本，令供款輕鬆
- 無限年期
- 不會注入田土廳（如頭按是同一銀行）
- 不用計算老闆本身的壓力測試（即就算老闆本身有10層樓，那些現有樓按也可不計）
開公司要有幾多盈利才可批到？
讀者要留意，想申請這種計劃的公司需要真正有實質營運，要有實體店鋪，業務也要有資金周轉的需要。網購和保險行業會難批。有些物業投資者開公司管理自己物業的租務，這種公司也難批。實實在在地創業，有盈利，而EBITA夠供樓，公司沒有其他債務，便已乎合最基本審批標準。
物業可近親上名
如自僱者本身有物業，再買要付15%物業印花稅，因此可以用配偶上名，而用自己公司數做擔保，一樣可借足8成。
現時樓價高企，很多年輕人對於置業都感到遙不可及。有志的年輕人可考慮自己創業，把自己公司搞到有聲有色，有盈利，做老闆之餘也可享受高成數按揭的中小企福利！
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本文於2017年12月6日在星之谷地產網頁發佈。
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