按揭奇難雜症

自僱人士申請按揭，並非想像中難

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2018-10-04

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一般自僱人士都覺得因自己非固定入息、現金收入、未必需要交稅，因此一定是做不到按揭。不錯，如要做高成數按揭，確實困難，但如果借6成或以下，其實不是想像中難。本文分享一些竅門。

所謂自僱人士，即指「老闆」，可以是中小企的負責人，也可以是在街市賣菜的阿嬸。這種自僱人士，他們的收入是從生意的盈利而來，而不是靠打工收固定月薪或佣金，因此傳統上他們很難向銀行證明收入的穩定性和持續性，因而難做按揭。

很多自僱人士會自己出一份糧給自己，並且會供MPF，雖然理論上如公司是實體營運公司，董事資薪是合理，可計入息，但有些銀行會做公司查冊，如申請了這些銀行，銀行發現貸款人的發薪公司其實是自己擁有，便會要求自僱申請人提供公司財務報表，證明公司是有盈利。講到底，公司要賺錢自僱者出給自己的糧才能持久。

因此，自僱人士平日應準備好自己公司的財務報表。其實財務報表也不是很複雜，如實申報過去12個月營業額、各項支出、員工薪金等，然後計算盈利，有公司印董事簽名便成。只要平日準確紀錄出入賬及在同一銀行戶口裏處理錢銀往來便一目了然，銀行容易對數的話，批核的過程便會順利得多。

但有些行業，例如街市賣菜阿嬸，不會有公司戶口，賣了菜的錢只存入私人戶口，有時更可能是存入其他家人戶口。申請按揭時，必須把這些數目完全勾出來，最好找會計師做。但留意，如果流水帳是經私人戶口而不是公司戶口，可信度會很低，因此按揭會較難批而且利率會貴一點。

有些自僱行業，銀行需要看一些牌照。比如的士牌，街市小販牌，鋼琴證書（如是自僱鋼琴教師）等，從事司機行業銀行甚至有條方程式去計算收入，不需自僱者自己搞財務報表。有些一人公司，例如工程仲裁員，如有專業資格，按揭批核也不難，但要自己做財務報表給銀行。

高成數按揭

上面講的是適用於6成或以下按揭，如自僱人士想申請高成數按揭，便困難很多了。原因是按保公司(HKMC/QBE/AIG) 需要看很多文件，包括核數師審計報告，公司利得稅單，個人利得稅單等。這是因為核數師報告要顯示公司是賺錢，要交利得稅，HKMC才可把盈利當入息去計壓力測試。大部份自僱人士都很難達到標準，因很多時核數報告盤數和management account盤數是不同，而按保公司是不理會management account的。

不過，市場上的二按公司，自僱人士都可一試，但只適用於一手樓手花或600萬以下的二手樓，最多可以借8成，但要付5厘幾保費。保費需要預付1%，其餘可以分期還款，而由於現金回贈也是1%（樓價6成計），實質需要掏腰包預付的保費並不是太多。自僱人士可試試能不能批到8成，如果HKMC/QBE/AIG拒批高成數按揭。

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