自僱人士難申請按揭之謎

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2018-10-19

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【都市日報－星之谷專欄】打工仔申請六成或以下按揭貸款，只要有過去三個月糧單和出糧紀錄(自動轉帳或支票)，很多銀行便會批出。如轉新工，有些銀行接受一個月自動轉帳出糧紀錄，亦要申報上一份工資料。

至於非固定收入人士，例如賺取佣金、自僱人士等，一般都被認為難獲銀行審批按揭，令不少人卻步，不敢上車。

其實就算收入不穩，申請按揭貸款難度並不高。例如保險代理及地產經紀，收入以佣金為主，在計算入息時，便要以6個月平均數計算。如新工發放第一期佣金，那期佣金也可計入息，但要除6。如果入息主要是年尾花紅，可將花紅額除12(有些銀行用兩年花紅計除24)，而約滿酬金也應當花紅計算。
至於自僱人士，例如是的士司機，銀行有條方程式去計算入息。假如是專業人士比如鋼琴老師，只要有專業資格證明，並根據過去6個月銀行流水帳整理好財務報表，列清每月相關收入及支出，證明到有盈利，即可申請。

有客人問：「如果係自己做生意，自己出糧畀自己，可唔可以做按揭呢？」有些人既是公司股東，亦在公司受薪，有銀行會考慮有關個人受薪部分，但亦有機會要求提交公司財務報表。如果公司扣除該筆薪金後仍然賺錢，個人受薪便可被計算為入息了。

更多的自僱人士是一人公司，可謂「公司即是自己，自己即是公司」，是否受薪本質上已沒有分別。舉個例，在工程界擔任仲裁員的客人A，工作相關收入是存入個人銀行戶口，向銀行申請按揭的關鍵是需提供專業資格，兼附有財務報表，追蹤每單工作入息及支出，便可以成功申請無誤。又例如職業是街巿小販的客人B，日常以現金收入為主，找個會計師做好財務報告，也是合格的入息證明。

以上談的是適用於申請六成或以下按揭貸款申請。如果是高成數按揭，審批難度便大大增加，因為按證公司或其他按保公司需要大量入息證明，比如個人稅單、公司利得稅單、強積金紀錄等。如沒有這些文件，建議準業主先去銀行做貸款預批，預批成功後才好簽臨時買賣合約。

坊間有二按公司可以提供樓價600萬元或以下的高成數按揭貸款，惟利率和保費較按證公司貴，自僱人士也可以先去嘗試預批。

子非魚