【李根興博士專欄】舖齡對舖價的影響

舖齡對舖價的影響
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考一考大家,新舖、舊舖、非常舊的舖,哪一間較值錢?

跟住宅物業不一樣,住宅通常是新樓較值錢。大部分「樓王」均屬新樓,但「舖王」多數是舊樓。因為對於住宅樓宇,時間是敵人;對於商舖,時間就是朋友。

不過,雖說舖位越舊越值錢,卻非一成不變。如果畫一條舖齡與舖價的線,X-Axis橫軸代表時間,Y-Axis 縱軸代表價錢,那條線將有如J curve一樣。以筆者所觀察市場上逾千宗成交個案來說,最新落成、由發展商直接向市場銷售的商舖,一般較市價為高。香港的街舖平均舖價為3000萬,假設面積與位置一樣,這類最新落成的新舖,大概售價高市值15-20%。原因是新舖的「風火水電煤」配套較為齊備,又較少漏水或渠道淤塞等問題,可免除因突然要維修而停業的麻煩,故深得租客歡迎。受租客青睞,舖價自然較高。

隨著商舖日漸老化,相對同區同面積的舖位,舖價會相對偏低。最不值錢的是約三十年舖齡的商舖,因為「博重建」則太早,風火水電煤配套則較新舖落後。

但歷史更悠久的商舖,即舖齡約40、50年以上的老舖,反可能變得很值錢。在現今法例下,老舖位處的大廈重建潛力越來越大。以九龍城南角道的大廈為例,它可能給市區重建局收購,獲所評估市值的110-135%作為賠償,甚至得到額外補償金來彌補生意營運損失。亦有一些情況,發展商會正接向業主討價還價提出收購。此外,假如有人收集了不少於八成業權,而樓齡超過50年,也可申請強拍。但無論哪種情況,也從未聽過被收購舖位的業主因此蝕本。

以太古於2017年上旬收購了皇后大道東的一列舖位為例,那些商舖便升值了2400倍。所以筆者說舖齡如J curve,博中收購的話,老舖舖價的升幅可以相當驚人。故此,舖齡雖非買舖的最重要考慮要素,但也值得多加留意。

李根興博士
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁

 

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