香港未曝光英國新盤 買家向發展商直接攞貨 5大注意事項【星之谷專欄 – 香港01】

英國新盤
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香港人買英國樓近月又掀熱潮,雖然成交量對比去年英國政府放寬BNO移民資格時仍有距離,但據業內人士透露,客戶買樓意欲已轉趨活躍。事實上,香港人買英國樓慣常依賴海外物業代理,但遇到一些未有在港展銷的新盤時,他們能否直接聯絡當地發展商?又有甚麼事情需要注意?

海外物業代理每逢假日都會在高級酒店舉辦英國樓展銷會,場內包括講座及樓盤簡介,甚至可以透過VR(虛擬實境)視察新盤環境及單位狀況。上述活動以至落實買樓,參與者費用及佣金均是全免。

部分項目未有在港銷售

不過,海外物業代理在本港展銷的英國樓實際上僅佔當地一小部分。雖然都有Berkeley、Barratt等藍籌發展商參與,但以英國十大發展商而言整體比例並不高,更多的反而是中小型地產公司項目。

為甚麼會出現這個情況?一些英國大型發展商如Bellway、Taylor Wimpey等都沒有在香港展銷樓盤──他們固然歡迎香港代理幫忙,但往往不會支付佣金,代理亦找不到具盈利的合作模式。

其次是這些大型發展商的新盤位置優越、價錢合理,僅僅是英國本地市場已能消化,毋須拓展海外市場。除非是一些大型重建項目,涉及單位數目較多,資金需求大,便會在海外地區包括香港進行較遠期樓花展銷。

DIY買樓5件事要留神

若果買家在互聯網物色到一些英國心儀新盤,而香港沒有相關代理經手,其實可以自行聯絡發展商。筆者近日嘗試協助幾個朋友聯絡英國當地發展商,發現「DIY買樓」,香港人必須格外留意以下5件事。

1) 英國人做事效率跟香港人落差頗大,直接聯絡發展商未必能得到即時回應、回應後反應未必熱烈,更有時差問題,需要耐心跟進。

2) 即使聯絡上,發展商不一定願意馬上出售有關單位,原因是他們需要考慮海外買家是否有足夠資金完成交易、相關資金會否有洗錢(money laundering)風險,程序比本地買家繁複。香港客戶證明資金來源的最佳方法(funding proof) 是持有銀行按揭預批證明書,令發展商毋須擔心買家申請按揭失敗而取消交易,其次是英國銀行已核實客戶身份並批出貸款,發展商毋須查核買家資金來源會否涉及洗錢風險。

3) 發展商通常要求準買家向銀行或指定按揭中介申請按揭預批,完成後才會接受物業預訂及繼續交易。基本上準買家只要入息穩健、符合監管指引,預批程序通常不會太繁複,一般數星期內完成。

4) 英國樓入場費相對便宜,港人有能力「full pay」,唯發展商會要求買家出示足夠繳付全數樓價的流動資金證明(如定期存款、股票等)。如果是樓花,變相被要求「壓死」資金,增加交易的機會成本。如果是賣樓套現的,則要提供臨約證明物業交易時買家個chain 交易已經完成,否則不能落訂。問題是籌錢需時,待資金證明到手,心儀靚盤可能已經賣出。

5) 根據英國監管機構要求,以現金買英國樓,未來物業現契重按套現後,有關資金只能用作買樓、裝修及其他相關投資,不可作其他消費用途,這個必須留神。

子非魚

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