英國銀行「辣手」批按揭 首期來源調查到底【星之谷專欄 – 香港01】

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香港人近年流行買英國樓,才發覺當地按揭遠較香港複雜,其中一個例子是銀行審批按揭時對於首期來源「查到篤」,若果有些資金未能恰當解釋從何而來,按揭申請隨時遭到刁難,影響買樓步伐。

首先談談香港銀行是如何查核首期來源。如果申請6成或以下按揭,只要借款人本身不是洗錢嫌疑極高人士或在國際黑名單內,首期來源基本上只要作出聲明,銀行便會收貨。

申請高成數按揭的話,按揭保險公司對於首期來源態度則較嚴謹,原因是要查證首期是否從其他貸款渠道所得,避免按揭成數上限遭到突破,變相承保風險提高。除此以外,按揭保險公司不會太過窮追猛打。

港人銀行資金來源被「查上查」

英國銀行按揭就麻煩得多。Solina(化名)近月買了一層價值32萬英鎊(約320萬港元)曼城現樓物業,並向當地銀行申請75%按揭,首期約80萬港元。

不過銀行要求她解釋這筆資金是從何而來以及提供書面證據。如果這筆錢一直是存在她的銀行戶口,而期間沒有任何異常資金轉入轉出,當然是直接過關無誤。

但實情是這80萬港元是近期從家人銀行戶口轉賬而獲得,該銀行便要求查閱Solina家人最近6個月銀行月結單。

同樣地,如果家人銀行戶口本身已擁有這筆80萬港元存款多時,問題自然不大。但這筆資金原來又是由其他家人借出,銀行便會要求提供更多的銀行月結單文件,無限輪迴,直至找到「乾淨」的資金源頭為止。

公司資金來源須提供財報

不過,Solina個案算是較輕微。有些準買家資金是從出售物業或投資股票而獲得,需要向銀行提供相關資產證明文件,譬如有關物業的買賣合約及證券行結單。

最麻煩的是資金若然是來自某間公司,英國銀行便會提出大量疑問,包括為甚麼資金是來自公司戶口?公司由誰擁有?更有機會要求查看公司財務賬目及流水賬,延伸出更多有關資金來源的問題,無止境的查問讓申請者難以應付。故此不難理解有些人申請英國按揭需費時一年才能完成手續,往往是因為資金來源不明的問題。

預先妥善準備文件萬無一失

因此,已買英國樓花、又打算收樓前申請按揭的香港業主,最好事先準備好首期來源證明。最理想方法是把首期存於銀行戶口超過一年,其間保持戶口「乾淨」,避免異常資金轉入轉出,便可以順利闖過英國銀行嚴苛的審批關卡。

假如資金是來自家人銀行戶口,業主則要準備好有關銀行月結單文件,以加快批核;資金來自公司銀行戶口的話,便要有心理準備英國銀行會提出各種問題,甚至需要查閱公司賬目,按揭便難以快速獲批。

最後,買過英國樓的人或許不認為英國資金來源查核嚴格,原因是他們以cash buy形式買入(即full pay),只需要律師樓首肯就過關。但申請按揭的話,英國銀行做法就是如此「死心眼」,除了是他們傳統上對洗錢活動高度警惕,更大原因是英國移民來自四方八面,令銀行警戒心更重。

子非魚

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