被公司扣糧 或影響按揭成數【星之谷專欄-經濟一週】

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新型肺炎持續肆虐,對於經濟的影響逐漸浮現,但別行業要求員工自願放無薪假,亦有行業因為不滿政府抗疫手法而發起罷工。如果有員工陷於上述兩種情況,碰上自身剛剛置業申請按揭,會不會因而遭殃了?

先說無薪假──假設員工被迫放假,銀行審批按揭申請、計算供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)時,會否扣減入息?
如果只是每月寥寥數天,雖然現實上當月收入會減少,但銀行不視之為供款能力減弱,亦不會作出扣減。
銀行會繼續根據僱員合約列明的薪酬計算,因此對按揭不會構成甚麼影響。
至於浮動收入例如佣金,如果因為無薪假令業績 下滑,繼而影響有關收入,銀行仍會以過去六個月平均數去計算實際佣金收入。

無薪假太長或被視作浮動收入

不過,如果無薪假維持太長時間,例如每個月一 半時間都是處於放假狀態,那麼銀行未必再能把底薪部分,全數納入供款與入息比率計算,或會導致人息 「不夠計」。

這時候申請人有兩個選擇:

一、計算過去半年平均總入息,如果符合供款與入息比率要求,按揭都可照批。
二、待無薪假計劃完結,再返足一個月工,出糧時就能顯示正常底薪,按揭則肯定沒有大問題。
如果採用方案一,即是將整份糧都當成是浮動收入,而不是固定收入,壞處是按揭成数不能借九成,最多只可以借八成。
至於工業行動例如罷工,銀行某程度上是不理會的。

關鍵反而是,按揭申請人在出糧上是否因而受到影響,而相關的影響,有否顯示在糧單及銀行轉賬紀錄上。
假設工業行動持續多週,公司有扣糧行動,在計算入息時,申請人便要在上述提及無薪假的兩個計算入息方法二擇其一。
如果沒有扣糧,銀行便以正常方法計算供款與入息比率。

銀行收緊貸款要求

近期因為疫情關係,銀行對一些受影響行業,比如旅遊、餐飲、零售等,審批按揭態度有漸趨謹慎迹象。
如果底薪減少,並與僱傭合約有出入,銀行會質疑借款人為何有此落差。
亦有機會將底薪堂成浮動收入,並以過去六個月平均數計算,按揭最多借八成。

有些行業是日薪制,銀行又怎樣計算呢?
傳統而言,若日薪是固定,過去三個月亦返足,銀行可把日薪當成是固定入息計算,照批九成按揭,而毋須計算過去六個月平均數。
不過如果是受影行業,返工日子又不穩定,銀行便可能當浮動入息計算。
最後溫馨提示,如果業主申請九成按揭,雖然浮動收入不能計入息,但年尾花紅卻可以,並以過去兩年平均數計算。
特首林鄭月娥推出按揭保險新計劃後,只要每月供款不超過入息一半,1,000萬元以下都可以批出八至九成高成數按揭,不一定要通過壓力測試。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/142954/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e5%93%a1%e5%b7%a5-%e8%87%aa%e9%a1%98%e6%94%be-%e7%84%a1%e8%96%aa%e5%81%87-%e5%85%ac%e5%8f%b8-%e6%89%a3%e7%b3%a7%e2%80%82%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%88%90%e6%95%b8-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a/

 

 

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