買樓中伏記(三): 臨成交前有ORDER

買樓中伏記(三): 臨成交前有ORDER
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【都市日報 星之谷專欄】買樓中伏時有發生,伏兵有時是律師,有時是租客,今次令客人險些觸礁的伏兵,竟然是屋宇署發出的書面命令。

話說客人C與女朋友儲錢多年,今年籌備結婚,安樂蝸揀無可揀,最終選擇了舊區單幢樓,銀行亦已批核按揭及簽了貸款信。怎料臨成交前,屋宇署突然發出「Order 26」維修令,律師樓獲悉後,遂通知銀行,按揭放款即時遭到煞停,幸好客人C及時轉簽其他不介意「Order 26」的銀行,最終趕及成交。

「Order 26」是《建築物條例》第26條的俗稱,通常是因為公共地方如外牆或走火通道等欠妥,屋宇署以書面命令要求法團維修,這並非甚麼嚴重事件,大部分銀行照批按揭貸款可也,但有些銀行見到即耍手擰頭,或要求將維修事項列入法團議程,才願意批核按揭。

屋宇署書面命令中,「Order 26」只是其中一項。客人D近月買入一層連平台物業,已簽了按揭貸款信。臨成交前,屋宇署突發出「Order 24」清拆令,原因是平台上建了一個小型簷篷。原來賣方與業主D簽臨約時,沒有申報屋宇有僭建物,碰巧業主立案法團向屋宇署投訴。由於是賣方責任,客人D有權「踢契」,但卻鍾情該物業,希望解決問題。

筆者當時建議,可到屋宇署將維修文件勾出,並傳真至承造按揭的銀行,幸好該銀行處理「Order 24」具彈性,認為簷篷風險不大,僅要求客人簽承諾書,收樓後清拆,便能放款。由於買家是申請八成按揭,銀行亦通知按揭證券公司,按證亦同意不用重新批核,客人最後順利成交。

每間銀行因應屋宇署書面命令,批核按揭標準均有不同,因此準買家需要選擇合適銀行,將中伏風險降至最低。但講到明是伏,很多時候準買家根本避無可避。為確保順利獲得按揭貸款,客人在簽臨約時應寫明:「如成交前出現屋宇署書面命令,買家有權延遲成交期」,確保及時找到合適銀行承造按揭;同時準買家不要押注一間銀行,最少要獲兩間銀行貸款批核,即使簽署其中一間,直至收樓前也不要拒絕另一間,留一手準備。

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