買樓中伏記(三): 臨成交前有ORDER

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2018-07-16

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【都市日報星之谷專欄】買樓中伏時有發生，伏兵有時是律師，有時是租客，今次令客人險些觸礁的伏兵，竟然是屋宇署發出的書面命令。

話說客人C與女朋友儲錢多年，今年籌備結婚，安樂蝸揀無可揀，最終選擇了舊區單幢樓，銀行亦已批核按揭及簽了貸款信。怎料臨成交前，屋宇署突然發出「Order 26」維修令，律師樓獲悉後，遂通知銀行，按揭放款即時遭到煞停，幸好客人C及時轉簽其他不介意「Order 26」的銀行，最終趕及成交。

「Order 26」是《建築物條例》第26條的俗稱，通常是因為公共地方如外牆或走火通道等欠妥，屋宇署以書面命令要求法團維修，這並非甚麼嚴重事件，大部分銀行照批按揭貸款可也，但有些銀行見到即耍手擰頭，或要求將維修事項列入法團議程，才願意批核按揭。

屋宇署書面命令中，「Order 26」只是其中一項。客人D近月買入一層連平台物業，已簽了按揭貸款信。臨成交前，屋宇署突發出「Order 24」清拆令，原因是平台上建了一個小型簷篷。原來賣方與業主D簽臨約時，沒有申報屋宇有僭建物，碰巧業主立案法團向屋宇署投訴。由於是賣方責任，客人D有權「踢契」，但卻鍾情該物業，希望解決問題。

筆者當時建議，可到屋宇署將維修文件勾出，並傳真至承造按揭的銀行，幸好該銀行處理「Order 24」具彈性，認為簷篷風險不大，僅要求客人簽承諾書，收樓後清拆，便能放款。由於買家是申請八成按揭，銀行亦通知按揭證券公司，按證亦同意不用重新批核，客人最後順利成交。

每間銀行因應屋宇署書面命令，批核按揭標準均有不同，因此準買家需要選擇合適銀行，將中伏風險降至最低。但講到明是伏，很多時候準買家根本避無可避。為確保順利獲得按揭貸款，客人在簽臨約時應寫明：「如成交前出現屋宇署書面命令，買家有權延遲成交期」，確保及時找到合適銀行承造按揭；同時準買家不要押注一間銀行，最少要獲兩間銀行貸款批核，即使簽署其中一間，直至收樓前也不要拒絕另一間，留一手準備。