買樓中伏記(四):查冊靠自己

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【都市日報-星之谷專欄】香港人一生最大投資,可能是買層幾百萬或過千萬物業。地產代理雖然會從旁協助,但好歹這筆龐大支出來自自己荷包,理應親力親為查冊,確保心儀物業無伏。

根據地產代理監管局指引,代理賣樓時需要為買家進行土地查冊,並提示買家冊上的產權負擔──即有機會影響物業權益的文件。簽臨約時,買家需要在查冊正本上簽名,證明已查閱過正本。

不過很多買家都不會細讀查冊,一方面是信任代理,另一方面文件以英文書寫,兼牽涉法律用語,買家或選擇放棄理解。如果懶於上Google查或請教專家,貿貿然在查冊正本上簽名,一旦出現業權問題,責任已不在代理身上,買家亦不能取消交易,損失只是自己。說到底,你在查冊上簽名,理應了解物業狀況,臨約亦已經簽署,根本不能反口。

舉個例子,如查冊上出現“Statutory declaration as to loss of title deeds”,即表示物業是無契或缺契,如果買家懵然簽臨約,以及在查冊正本上簽名,之後即使律師樓通知物業無契或缺契,買家亦不能取消交易;無契樓銀行批出按揭或有障礎(就算賣家肯馬上到律師樓宣誓取核證副本),最壞情況是撻訂。

有客人問:「雖然我在查冊上簽名,但代理真的沒有告訴我是無契。」這是非常無奈的情況,買家只能去地產代理監管局投訴。但這種案件不一定勝訴,代理可以聲稱曾提醒買家,只是買家不在意,有點「口同鼻拗」。而且就算地監局判代理失職,最多只是停牌或罰款,交易仍要繼續,代理無需負責撻訂損失。

另一個伏位是送契樓。如果在查冊上看到Assignment(轉讓契),但沒有填上Consideration(成交價),除非該轉讓有法院令(例如離婚官司、遺產承辦)或居屋轉名,很大有機會是送契樓,銀行5年內是不會承造按揭。

試過有客人查冊,發現樓契是核證副本(即俗稱影印契),但上手買賣合約是以授權人代簽,惟律師樓沒有把授權書註入田土廳,樓契很大機會已經遺失了Root of title(業權根源),即是無契,準買家不要冒險買入。

筆者口水多過茶,只是想奉勸業主:查冊靠自己!如有不清楚地方,建議詢問按揭代理、律師樓或銀行意見,才好去馬簽約。如欲閱讀本欄過往買樓中伏文章,請到《都市日報》網頁以「星之谷」關鍵字搜尋。

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