買樓中伏記(四)：查冊靠自己

作者:

子非魚

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2018-11-23

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【都市日報－星之谷專欄】香港人一生最大投資，可能是買層幾百萬或過千萬物業。地產代理雖然會從旁協助，但好歹這筆龐大支出來自自己荷包，理應親力親為查冊，確保心儀物業無伏。

根據地產代理監管局指引，代理賣樓時需要為買家進行土地查冊，並提示買家冊上的產權負擔──即有機會影響物業權益的文件。簽臨約時，買家需要在查冊正本上簽名，證明已查閱過正本。

不過很多買家都不會細讀查冊，一方面是信任代理，另一方面文件以英文書寫，兼牽涉法律用語，買家或選擇放棄理解。如果懶於上Google查或請教專家，貿貿然在查冊正本上簽名，一旦出現業權問題，責任已不在代理身上，買家亦不能取消交易，損失只是自己。說到底，你在查冊上簽名，理應了解物業狀況，臨約亦已經簽署，根本不能反口。

舉個例子，如查冊上出現“Statutory declaration as to loss of title deeds”，即表示物業是無契或缺契，如果買家懵然簽臨約，以及在查冊正本上簽名，之後即使律師樓通知物業無契或缺契，買家亦不能取消交易；無契樓銀行批出按揭或有障礎(就算賣家肯馬上到律師樓宣誓取核證副本)，最壞情況是撻訂。

有客人問：「雖然我在查冊上簽名，但代理真的沒有告訴我是無契。」這是非常無奈的情況，買家只能去地產代理監管局投訴。但這種案件不一定勝訴，代理可以聲稱曾提醒買家，只是買家不在意，有點「口同鼻拗」。而且就算地監局判代理失職，最多只是停牌或罰款，交易仍要繼續，代理無需負責撻訂損失。

另一個伏位是送契樓。如果在查冊上看到Assignment(轉讓契)，但沒有填上Consideration(成交價)，除非該轉讓有法院令(例如離婚官司、遺產承辦)或居屋轉名，很大有機會是送契樓，銀行5年內是不會承造按揭。

試過有客人查冊，發現樓契是核證副本(即俗稱影印契)，但上手買賣合約是以授權人代簽，惟律師樓沒有把授權書註入田土廳，樓契很大機會已經遺失了Root of title(業權根源)，即是無契，準買家不要冒險買入。

筆者口水多過茶，只是想奉勸業主：查冊靠自己！如有不清楚地方，建議詢問按揭代理、律師樓或銀行意見，才好去馬簽約。如欲閱讀本欄過往買樓中伏文章，請到《都市日報》網頁以「星之谷」關鍵字搜尋。

子非魚

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