車位投資的未來價值

車位投資的未來價值
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相較於個別車位的優劣,一個車位的潛在未來價值帶來的爆發力非同少可。譬如說以低巿價一成買得一個優質車位,可以說即買即賺了10%。可是,假如附近地區變天,減少了車位供應或者帶來了新增的需求,車位價格便隨時翻倍。另一方面,亦要從車位的公契等文件中研究該停車場的潛在用家及買家群,方便出租及易手。

潛在買家

在第一篇內,筆者提及了大廈公契內各種限制,一個完全沒有限制買家或擁有人身份的車位便可理解為可自由買賣,這類車位當然屬上上之選了。假如公契內對於車位買家、賣家或擁有人有任何限制,在有潛在的法律風險的情況下,價錢就會輸蝕一點,地產代理亦不會太落力去推盤給公契內不合資格的買家了。

潛在用家

同樣地,對於用家或佔用人無任何限制的話,即是可以任意租給任何人使用,該車位的租金及潛在租客的需求便會看俏。對於使用權有所限制的車位,視乎管理處把關的取態,例如是否必要提供住址証明才進行車輛登記等等,其實也有一定的灰色地帶。

有限制買家但無限制用家的情況

就以上兩點,假如巿場上有一個停車場,限制了買家的身份但沒有限制用家身份的話,便容易出現購入價低而租金與巿價看齊的情況。對於追求回報率的投資者來說是不錯的選擇。

買賣活躍度

一個交投活躍的停車場,可以間接反映該場的受歡迎程度及容易脫手的程度,但既然已廣受注目,便難以找尋筍盤。反而,在一個受歡迎的停車場旁,如果有一個較少交投的場,是否有機會找到筍盤呢?但要回歸原點,究竟該停車場是否受買賣或使用人所限,而出現買家卻步的情況?暫時筆者認為查詢車位成交最好用的網站是香港車位網,網址如下。

連結: 香港車位網

附近的發展

現時,在新的發水條例下,新批的私人發展項目的車位相對以往少了許多,以最誇張的年代,一個屋苑住宅跟車位比例可達1:3,即是一個住宅單位可配三個車位,該些屋苑的車位空置率不言而喻。但是現時新批的屋苑,假如靠近港鐵站的話,批出的車位比例往往只有5:1左右,即是5個住宅才有一個車位,供應相當緊張。所以未來發展的首要條件就是去看看附近有沒有倡議中或興建中的新盤。

欲查詢個別屋苑車位數目,最理想的方法是到土地註冊處的綜合註冊資訊系統網上服務查詢:

https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/result.jsp?__fbsID=1519635777225

減少的供應

是除了新增的需求外,亦要留意減少的供應。在一個新盤興建前,該地段通常會是一幅空地,並通常會租給臨時停車場。臨時停車場的泊位通常較密,有些甚至要求車主留匙及代客泊車,好讓停車場工作人員安排前後泊位,用盡一切空間。當建成新盤後,停車場層會有其他設施,例如常見的機房、電梯大堂、垃圾房、上落貨區甚至會所等,通道空間亦有嚴格的規定,新供應的車位通常比原來的空地停車場少了一大截,造成了負供應。

申請電錶成為電動車位

前文提及,假如能夠將原本沒有充電設施的車位變為電動車充電位,在僧多粥少的情況下,舊場內稀有的電動車位租金必然有較高的價值。

相對於住宅投資,車位雖然價碼較細、容易入場甚至可full pay成交,但所需的學問及準備功夫一點也不少。

子非魚

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