車位投資 完全手冊 (一至六)

車位投資 完全手冊 (一至六)
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近幾年,由於住宅按揭越收越緊,對於第二所住宅買家來說,印花稅由2013年2月的雙倍印花稅調升至2016年11月的15%印花稅,同一時間,住宅樓價已累積可觀的升幅,近年有不少投資者轉向投資車位,發展商亦乘勢將陳年車位拆售。

本篇將介紹買賣車位的限制、手續、流程、按揭及注意事項。


(一) 買賣及使用限制

使用權或買賣業權的限制

每個屋苑,對於自己車位的業權擁有人或使用者都有一定限制,這些限制都會列在大廈公契或副公契內。準買家或準賣家在落筆簽臨約前,可以在查冊內找到這些文件,然後購買一份副本看清楚裏面有關買賣或使用的限制,以免交易有任何差池。

下表列出了有關擁有人或使用者限制的部份寫法,不同的組合會產生各種各樣的限制,亦機會幾種限制都同時列在公契內,去保障或規限各持份者,持份者可以是住宅業主、車位業主或屋苑住客。違反公契條款,除了有機會收到法團或管理處的警告信或律師信外,甚至會被「釘契」。

例子1:非住宅業主不能購買車位。

這一句最容易理解,可以杜絕外人購買屋苑內的車位。

例子2:非住宅業主不能擁有車位。

這種寫法杜絕了外人擁有屋苑內車位的情況。假如有住宅業主當初是住宅連車位一齊購入,或先買住宅後買車位,後來只賣出了住宅而保留車位,仍然會受到這條條款所限,在公契的規限下不能繼續擁有車位了。該名車位擁有人需賣出車位或重新買入另一位宅單位後才能符合有關要求。不過在實際執行上,是有困難的,因拒絕外人購買(例子1.)容易,但要求擁有人賣出或放棄業權並不是容易的事情。

例子3:車位必需連同住宅一起購入。

這個規限,指定了在買家在購入車位的一刻,必需與一間住宅一起購入。相對於例子1或2,有一個好處,就是在出售住宅單位後,業主仍然可保留車位。但亦有壞處,假如有業主擁有一個住宅單位後,見到巿場上有車位放盤,他不可以直接購入該車位,而是需要同時購入另一個住宅單位才可。

例4:車位不可賣給非住宅單位業主。

這種寫法對車位或住宅業主,也許是最理想的情況。

  1. 相對於例子2,車位業主在賣出住宅後仍然可以擁有車位。
  2. 相對於例子3,沒有車位的住宅業主,不用購買另一住宅單位,便可購入一個車位。這個例子有一個吊詭的地方,假如買家並非該屋苑住宅單位業主,而賣家、經紀或者沒有查核的情況下賣了給新買家,在交易完成前,賣家違返了公契,可導致該交易不能成立。但在交易完成後,賣家已不受公契所限,而作為新擁有人的買家又沒有違返公契中「不可賣給非住宅單位業主」的條款,所以亦不能以此條款踼走車位新業主。這情況下,該宗交易會否被追溯而被定為無效是一個不安因素。

例子5:車位不可給非住客使用。

這種寫法,並沒有限制車位擁有人的身份,所以即使是非業主都可以購買車位,但車位的使用者必需為屋苑住客(租客亦可)。這樣的話,一個不是居於該屋苑單位的人,可以購買該屋苑的車位,但管理處可能不發出入閘証給他,但反而可以租與該屋苑的住客使用。

例子6:一個單位只能擁有X個車位

顧名思義,這個規定限制了一個單位業主可擁有的車位數目,如果想多泊幾部車,便需要多買相應的住宅單位了。

公契內常見的詞匯:

買家/賣家身份 動作 / 權限
業主(Tenant) 買入(Purchase)
佔用人(Occupant) 擁有(Own)
住客(Resident) 售出(Sell)
擁有人(Owner) 使用(Use)
佔用(Occupy)

 


 

(二) 車位種類

 車位通常分為三類,私家車、貨車及電單車,更為偏門一點的還有單車位。精神上,每個車位都會指定了可停泊某類型的車輛。有些人會考慮購入數個相連電單車位,去泊一輛私家車;或者在擁有一個私家車位時,因換了一部電單車,所以隨便將私家車位用作泊電單車;最容易中招的情況是一個私家車位泊了一輛輕型貨車。另外,甚至會在私家車位的牆邊放置工具箱或儲物櫃等。這些動作都有機會違反公契條款的。

電動車充電位

近年本港興起了一股電動車熱,早期的電動車有首次登記稅的稅務優惠,而長遠來說,電動車的行車成本較為便宜,所以亦吸引了一班粉絲。有些停車場會提供公用充電位,方便用戶充電,更完美的方案當然是在自己的車位加裝充電設施了。假如想為現時沒有充電設施的停車位加裝充電設施,便要向電力公司、業主立案法團及管理處申請,過程相當繁複。同時,由於電制分錶位及總供電量有限,當容量滿了便要排隊輪候,所以越早入場申請便越著數。

另外,各牌子的電動車適用的設備及電力均有所差異,譬如說常見的單相13A及三相32A供電,在申請充電位時應先向各大牌子的客戶服務專員了解一下合適的規格,盡量尋找一個萬用,或者只需加裝小型轉換器便能切合各類電動車充電的方案,方為萬全之策。

有用連結: http://www.tesla-guide.hk/電動車的充電心得/

在香港,售賣電力是需要申請專營權的(簡單講便是只有兩大電力公司才可以賣電)。假如大廈電錶房或其他地方可提供地方安裝電箱,最簡單的情況便是在大廈電錶房分支出一條線,駁到電力公司提供的獨立電箱而成為一個供電點,個別車位用戶在這個獨立電箱取電,直接繳付電費給電力公司。假如因各種原因未能安裝獨立電箱,管理處便可需設立分錶去評估用戶的用電度數從而要求用戶「夾」回相應的費用,而這個「夾」電費的程序是否違返了轉售電力的規定亦是一個疑問。

假如順利解決業權及電力供應等困難並成功申請電錶,由機房到鄰近車位的工程費用最少也要十多萬元,視乎拉線距離遠近及工程的複雜性(例如需要在牆身開孔穿線等),費用亦會相應地增加。

雙連車位(孖位)

大家間中都會在報章上見到所謂「孖位」的成交,這些孖位,主要分為三類。

  1. 相連車位,互不影響出入
    正常情況,如果兩個車位可各自出入的話,散賣的車位通常也不會連契。不過有些例外的情況,相當可能是由於當初當初是一間住宅連同兩個車位出售,在發展商分契,又或者住宅業主自行分契時,將住宅跟車位樓契分成兩部份,一部份是住宅本身,另一部份是兩個車位。這些車位,價錢通常比兩個獨立車位便宜,因為買家需一次過購入兩個車位,印花稅亦必需要以總額計算,會跳到較高的稅階。不過,有時各有所好,有些買家會喜歡一次過購買相連車位供一家人使用,因為可避免隔鄰車位司機泊位太貼的問題。買家在購入前,可考慮咨詢法律意見,是否可分契後成交並在臨約上註明,不過筆者不太建議,因為如成功的話,業主得悉買家可分契成交,有機會坐地起價甚至封盤自行分契拆售。所以如分契可行的話,買家可考慮full pay 買入後再自行分契,手續上也只多了一重,多花數千元律師費而已。
  2. 相連車位,一部車會影響另一部車出入

由於其中一個位泊車後,會阻礙另一個車位的車輛出入,不過,假如兩個車主是一家人,便可以自行安排車輛讓位出入,假如是兩個不同的租客的話,慣常的做法是互相留匙,泊車時先到先入後位,後車要出車的話便先駛開前車。可以想像,這類孖位的價錢會比一個獨立車位高,但比上述例子1. 的相連車位低。

  1. 車位及相鄰範圍

有些時候,在設計停車場時,因泊位或地契等問題,會有一些車位旁邊空出了一個範圍,但沒有正式劃定為車位。有些管理處會多發一張停車証與業主,變相可以泊兩架車。這類車位,在契約上會註明業權是 「X號車位及相鄰範圍 (Carpark No. X and the adjacent area)」之類,買家要注意的是,在業權上或政府紀錄上,該「相鄰範圍」並非合法的車位,所以理論上是不可以泊車的。

  1. 貨車位扮兩個私家車位

有些業主,會把較長的中型貨車車位私自當作兩個私家車位使用,常見於工業大廈,這情況下,無論從停泊車輛數目或種類上,均有機會違返土地用途的。在查冊上,只會顯示一個車位編號,買家在視察時,如發現旁邊的車位停泊的是重型車輛更加要特別留心,擬購入的車位是否車位了。

特殊用途車位

有一些停車位,是指定作特別用途的,例如殘疾人仕車位,通常在地上會劃有輪椅標誌,理論上只有貼上「傷殘人士泊車許可證」的車輛才可使用。

有蓋半蓋無蓋

在同一個停車場內,即使是同一層,有些車位有蓋、有些無蓋,有些則是半蓋,只能遮蓋部份車身。價錢方面,正常情況當然是有蓋高於半蓋,半蓋高於無蓋。對於半蓋或無蓋車位,買家亦需留意車位上是否有樹,千萬不要誤會大樹好遮蔭,相反,有樹的地方會招惹雀鳥停留,難免會被雀屎轟炸。


(三) 買賣手續、洗費及印花稅

 買賣車位的手續與位住宅大同少異,由於成交金額低,無論印花稅、佣金及律師費等實額都比住宅便宜,但以比率來看,有時會比住宅更高。

基本洗費

不少人購買車位都一炮過以現金購入,所以律師費可低至四千元左右。假如車位價格在100萬元以下,買賣雙方可以考慮聘用同一間律師樓,律師費便更為便宜,不過,各自選擇不同的代表律師,在遇上爭拗時,己方代表律師會為客戶爭取最大利益,所以筆者還是建議各自聘用較好。至於地產代理佣金方面,有時會設下最低消費,譬如5,000元或10,000元等,不一定是1%的,所以在委任代理進行議價前務必傾妥細節。

我可以為合契車位分契嗎?

無論是連住宅合契或兩個或以上的車位合契,都有機會進行分契的動作,但必需要注意一點,就是大廈公契或副公契內有否註明屋苑內任何單位「業權不可分割」。另外,分契的手續費並不便宜,需要律師甚至聘請測量師準備文件及圖則,每分一份業權(俗稱為「每一刀」),文件費及手續費最少都要萬多元。

印花稅

車位屬於非住宅物業,當獨立車位交易時,無論任何情況下均無需繳交買家印花稅及額外印花稅,但需要繳交雙倍印花稅*,假如購入住宅時連同一個車位一起購入,便可以選擇將兩者一拼繳交印花稅。假如買家符合雙倍印花稅的豁免,便可以以舊印花稅計算稅款。要特別注意的是,假如買家同時購入一個住宅單位及兩個車位,該兩個車位均需繳付雙倍印花稅的。

購買一個住宅單位連一個車位,車位的成交價雖然可以獲得雙倍印花稅的豁免,但細心計算的話,除非樓價與車位均是超高,否則分別購入的印花稅總額會比合起來計算較為便宜。以下例子,列舉了不同價碼住宅單位及車位的印花稅金額,讀者在購買住宅連車位時不妨自行計算及評估,在可行的情況下選取較合適的方案。

 

800萬住宅連200萬車位

舊印花稅 雙倍印花稅 金額
住宅與車位分別計算
800萬住宅 3.75% 330,000
200萬車位 1.5% 30,000
總額: 360,000
住宅與車位一併計算    
800萬住宅連200萬車位 3.75% 375,000

 

2500萬住宅連500萬車位

舊印花稅 雙倍印花稅 金額
住宅與車位分別計算
2500萬住宅 4.25% 1062,500
500萬車位 6% 300,000
總額: 1,362,500
住宅與車位一併計算    
2500萬住宅連500萬車位 4.25% 1,275,000

 

*有關印花稅修訂終於在今年年初通過,雖然對工商舖車位的印花稅額無影響,但住宅15%印花稅及雙倍印花稅終於有了官方名稱,分別是「第1標準第1部稅率」及「第1標準第2部稅率」,舊印花稅繼續以「第二標準稅率」為名。

參考:

從價印花稅 – 第1及第2標準稅率:

問: 一名在香港沒有擁有其他住宅物業及車位的香港永久性居民,以一份買賣協議購入一個住宅物業及一個車位。如何計算應繳「從價印花稅」?

答: 如果該名香港永久性居民是代表自己行事,應繳「從價印花稅」會以第2標準稅率計算。

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

闡明「從價印花稅」的應用及計算方法 – 第1及第2標準稅率

 

問: 一名代表自己行事的香港永久性居民以一份協議購入一個住宅物業及兩個車位。在購入有關物業時,他在香港沒有擁有其他住宅物業及車位。「從價印花稅」如何計算?

答: 購買住宅物業可以按第2標準稅率繳納「從價印花稅」。該兩個車位則須以第1標準第2部稅率繳納。適用稅率是根據住宅物業和車位的總代價或價值(以較高者為準)來計算。

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avdexample.htm

差餉、地租及管理費

購入車位後,便需為車位支付差餉、地租及管理費。差餉與地租跟住宅物業的計算方法一樣,均是以全年租金估值,分別以5%及3%計算,每月2,000元的車位,一年租金才24,000元,屈指一算,每季差餉及地租分別是300元及180元而已。由於獨立車位的差餉是以獨立戶口計算,過去數年,受惠於政府每個財政年度減免差餉的優惠,每季免去1,000元差餉即是只需繳付地租了。管理費方面,一般舊式屋苑的車位管理費大約200元至300元左右,相對於2,000元的租金即是大約10%至15%。而住宅方面,一個12,000元的400呎舊式屋苑單位,管理費只是1000元左右,只佔租金收入的8.3%,所以許多時,車位的管理費相對地高,影響實際回報率。


(四) 車位按揭的一般情況

車位的按揭,與住宅按揭的要求及細則有所不同,甚至,並非每間銀行都願意承造單一獨立車位的按揭。其中最大的可能性是車位的貸款額及流轉量低,每個車位的「易泊」及「方便」程度亦有所不同,銀行對於車位的價值是較難評估所致。所謂高風險高回報,提高回報則可承受較高風險,所以單一車位的按息一般較住宅為高。

購買住宅的話,估價不足還可以考慮「抬錢上會」。可是,部份銀行均設有按揭貸款下限,由於車位價格低,按揭成數亦低,假如貸款額未能達至下限,銀行便不會考慮承按,這樣便不是「抬錢上會」便可解決,而是要一炮過以現金支付(full pay)交易了。

銀行的要求

對於單一車位的按揭,有些銀行的取態會較為保守,例如,會要求車位是業主自用,即是車位屬於自住物業同一屋苑,或者跟買家工作地點相鄰才會考慮承按。申請人可能需提交自住單位的住址證明或在附近工作的工作地址証明。

按揭限制

金管局規定非住宅類別物業按揭成數最高為四成(假如申請人本身有另一宗按揭,需要再扣減一成上限),車位亦受此限,現時(2018年2月)一般銀行承按獨立車位只會做最高15年按揭,如貸款額有約20萬的話,最低的按息大約是P減3%即大約2.25%左右,所以對總體貸款能力的影響甚大。

 

表1. 每10萬元貸款的車位按揭(現息2.25%,15年按)

每月供款(元) 最低收入(元)
現息 655.08 1310.16 (不少於50%收入)
加3% 803.88 1339.8 (不少於60%收入)
最低收入 1139.8

 

表2. 每10萬元貸款的住宅物業按揭(非首間自住物業,現息2.15%,30年按)

每月供款(元) 最低收入(元)
現息 377 754(不少於50%收入)
加3% 546 910(不少於60%收入)
最低收入 910

 

由上述兩表得知,獨立車位貸款比住宅貸款的最低收入要求高1.44倍。同時由於提取了車位按揭,當申請另一按揭的話,供款與入息比率將下調至40% / 50%,所以如果本身有一份車位按揭,申請新一間住宅按揭時會令貸款能力額外減少近20%了(+3%時的供款與入息比率上限由60%減少至50%)。所以如有打算短期內買樓的話,要預留一筆資金將車位full pay 贖契,以釋放貸款能力去完成住宅按揭,在特定條件下,車位按揭的限制可以調整至與住宅睇齊,詳看下一節。


(五) 車位按揭的特殊情況

在2017年5月,金管再一次推出按揭辣招,本身有一宗按揭的申請人,當申請另一宗按揭時,需在按揭成數上限扣減一成。同時,同樣情況下,新申請的按揭在計算入息與供款比率上限時維持需扣減一成的規限,這兩招都令不少投資者非常頭痛。

高成數按揭避辣招

以上多按人士借少一成的辣招,對於有另一宗按揭,而打算以辣招前自住物業的最高按揭成數來置業的買家打擊甚大。譬如原本只有一個有按揭的車位,當購買一所600萬住宅用作自住的時候,在辣招前原本可以在不申請按揭保險以借取高成數按揭的情況下借最高6成按揭。但在辣招後,不申請按揭保險的話便只可以借5成。

許多人會以為,在最高按揭成數扣減了一成新規限後,申請按揭保的按揭成數上限也會下調。事實上,對於這類申請人申請按揭保險的條款細則有變,但按揭成數上限仍然不變的。當中基本條款(如自住及主要收入來自港)、樓價範圍及供款與入息比率與以往不變(仍然是額外扣減一成);主要的更改是按揭成數的起步點及保費的調整。本身有一宗按揭的申請人,當借取超過5成按揭便要申請按揭保險;如果樓價在450萬以下,仍然可借9成按揭或實額360萬之較低者(仍舊需符合首置及固定收入的要求),樓價在450萬至600萬,仍然可借8成按揭。

所以,假如只有一個車位按揭而沒有其他按揭的申請人,購買600萬以下物業的按揭成數上限是仍然不變的。相反,如購買600萬以上物業的話,便要在贖回車位或樓按借少一成之間取捨了。

如何從車位借得較相宜的按揭?

獨立車位的按揭看來不太化算,但其實還有一個方法可以申請較為相宜的按揭計劃的。在以下條件下,車位可以跟住宅一同進行按揭,這樣便可以獲得跟住宅一樣的低息(低至P按的P-3.1=2.15%,甚至h按的h+1.3)及30年供款期的按揭計劃了。

連契車位(即住宅契內列明了車位的擁有權)

這類按揭與住宅基本一樣,大部份銀行都會依一般住宅的情況承按,並把車位價值包括在整體價值內,批核時就以金管局對於住宅按揭成數上限去考慮,申請按揭手續及過程亦與一般住宅按揭沒有多大分別。

同一屋苑的車位

假如車位業主,同時亦是同一屋苑的住宅單位業主的話,即使車位與住宅不是同一時間買入,部份銀行亦會接受將兩宗按揭當作是批核一般住宅單位按揭的情況去考慮,這樣,車位的按揭年期跟利率便會跟住宅睇齊。要注意的是,假如先買住宅後買車位,便可能要將住宅翻按,同時把車位一同納入按揭申請內,反之亦然。

獨立車位與住宅一同按揭的弊處

獨立車位與住宅一同按揭,雖然可以享有較低息及較高年期的按揭計劃,但是,仍有一個潛在的弊處。

獨立車位與住宅本身是可以各自進行買賣的,由於銀行當初在批出按揭時是兩者一拼考慮,所以當業主只出售住宅或車位其中一項業權時,銀行可能會要求另一項物業重造按揭。即使不需重新按揭,假如售出的是住宅單位,便應補上差價從而把車位的按揭成數下調至估值四成。這樣的話,便需要面對到時候估值過低的風險了。假如當時的按揭計劃按息較高,賣家亦要考慮因翻按而衍生的額外開支及利率的變動了。

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