轉按再上按揭保險仍然有正現金流,計俾你睇

轉按再上按揭保險仍然有正現金流
-廣告-

註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數,新舊制下按揭保險計劃詳情,請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包

兩年前買樓上9成按揭的業主,普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按,因轉按再上按揭保險要再付按保費,感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險,現金回贈足夠找按揭保險費有餘,再加上舊保費refund和減了息,吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。

假設兩年前買樓$400萬借了9成,利率H+1.7%,當時按揭保險費大概$94,000,而家樓價升到$510萬,餘下按揭貸款額$356萬,轉按要再上按揭保險借7成。

先計算支出:

  • 轉按再上按揭保險,要付按揭保險費,但保費有6折,保費合共:$356萬 x 2.15% x 60% = $45,924
  • 律師費:$5,300

總支出合共:$51,224

再計算收入:

  • 1.6%銀行回贈 (以樓價6成計)= $510萬 x 60% x 1.6% = $48,960
  • 0.35%星之谷獎賞 x(以最終貸款額計)=($356萬-48,960)x 0.35% = $12,300
  • 舊保費有15%refund = $52,000 x 15% = $14,100

總收入合共:$75,360

現金流:$75,360 – $51,224 = $24,136

“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

因此,就算再付按揭保險費去轉按,仍然是有錢落袋的。

此外,每年還可以慳利息,由H+1.7%轉為H+1.3%,第一年便馬上慳$356萬 x 0.4% = $14,000利息。

客人反問:但如果我不轉按,等樓價升,升到我可以轉按借6成的話,便不需要付按揭保險費吧?

以上面例子,樓價需要升到$593萬才能6成轉按,即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到,但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升,都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按,損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有H+1.3%這樣低的轉按利息了。

還有最重要的是,舊保費refund限期是3年。等,未必著數。

本文於2017年9月25日在星之谷地產網頁發佈。

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較  

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 
非香港號碼,先選區號。

請檢查電話號碼是否正確。


陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
至今處理逾40000按揭個案,逾1900業主臉書留言給與好評,並榮獲都市日報「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。