註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數，新舊制下按揭保險計劃詳情，請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包
兩年前買樓上9成按揭的業主，普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按，因轉按再上按揭保險要再付按保費，感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險，現金回贈足夠找按揭保險費有餘，再加上舊保費refund和減了息，吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。
假設兩年前買樓$400萬借了9成，利率H+1.7%，當時按揭保險費大概$94,000，而家樓價升到$510萬，餘下按揭貸款額$356萬，轉按要再上按揭保險借7成。
先計算支出：
- 轉按再上按揭保險，要付按揭保險費，但保費有6折，保費合共：$356萬 x 2.15% x 60% = $45,924
- 律師費：$5,300
總支出合共：$51,224
再計算收入：
- 1.6%銀行回贈 (以樓價6成計）= $510萬 x 60% x 1.6% = $48,960
- 0.35%星之谷獎賞 x（以最終貸款額計）=（$356萬-48,960）x 0.35% = $12,300
- 舊保費有15%refund = $52,000 x 15% = $14,100
總收入合共：$75,360
現金流：$75,360 – $51,224 = $24,136
“注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”
因此，就算再付按揭保險費去轉按，仍然是有錢落袋的。
此外，每年還可以慳利息，由H+1.7%轉為H+1.3%，第一年便馬上慳$356萬 x 0.4% = $14,000利息。
客人反問：但如果我不轉按，等樓價升，升到我可以轉按借6成的話，便不需要付按揭保險費吧？
以上面例子，樓價需要升到$593萬才能6成轉按，即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到，但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升，都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按，損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有H+1.3%這樣低的轉按利息了。
還有最重要的是，舊保費refund限期是3年。等，未必著數。
本文於2017年9月25日在星之谷地產網頁發佈。
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