註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數,新舊制下按揭保險計劃詳情,請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包
兩年前買樓上9成按揭的業主,普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按,因轉按再上按揭保險要再付按保費,感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險,現金回贈足夠找按揭保險費有餘,再加上舊保費refund和減了息,吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。
假設兩年前買樓$400萬借了9成,利率H+1.7%,當時按揭保險費大概$94,000,而家樓價升到$510萬,餘下按揭貸款額$356萬,轉按要再上按揭保險借7成。
先計算支出:
- 轉按再上按揭保險,要付按揭保險費,但保費有6折,保費合共:$356萬 x 2.15% x 60% = $45,924
- 律師費:$5,300
總支出合共:$51,224
再計算收入:
- 1.6%銀行回贈 (以樓價6成計)= $510萬 x 60% x 1.6% = $48,960
- 0.35%星之谷獎賞 x(以最終貸款額計)=($356萬-48,960)x 0.35% = $12,300
- 舊保費有15%refund = $52,000 x 15% = $14,100
總收入合共:$75,360
現金流:$75,360 – $51,224 = $24,136
“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”
因此,就算再付按揭保險費去轉按,仍然是有錢落袋的。
此外,每年還可以慳利息,由H+1.7%轉為H+1.3%,第一年便馬上慳$356萬 x 0.4% = $14,000利息。
客人反問:但如果我不轉按,等樓價升,升到我可以轉按借6成的話,便不需要付按揭保險費吧?
以上面例子,樓價需要升到$593萬才能6成轉按,即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到,但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升,都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按,損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有H+1.3%這樣低的轉按利息了。
還有最重要的是,舊保費refund限期是3年。等,未必著數。
本文於2017年9月25日在星之谷地產網頁發佈。
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