註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數,新舊制下按揭保險計劃詳情,請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包
兩年前買樓上9成按揭的業主,普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按,因轉按再上按揭保險要再付按保費,感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險,現金回贈足夠找按揭保險費有餘,再加上舊保費refund和減了息,吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。
假設兩年前買樓$400萬借了9成,利率H+1.7%,當時按揭保險費大概$94,000,而家樓價升到$510萬,餘下按揭貸款額$356萬,轉按要再上按揭保險借7成。
先計算支出:
- 轉按再上按揭保險,要付按揭保險費,但保費有6折,保費合共:$356萬 x 2.15% x 60% = $45,924
- 律師費:$5,300
總支出合共:$51,224
再計算收入:
- 1.6%銀行回贈 (以樓價6成計)= $510萬 x 60% x 1.6% = $48,960
- 0.35%星之谷獎賞 x(以最終貸款額計)=($356萬-48,960)x 0.35% = $12,300
- 舊保費有15%refund = $52,000 x 15% = $14,100
總收入合共:$75,360
現金流:$75,360 – $51,224 = $24,136
“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”
因此,就算再付按揭保險費去轉按,仍然是有錢落袋的。
此外,每年還可以慳利息,由H+1.7%轉為H+1.3%,第一年便馬上慳$356萬 x 0.4% = $14,000利息。
客人反問:但如果我不轉按,等樓價升,升到我可以轉按借6成的話,便不需要付按揭保險費吧?
以上面例子,樓價需要升到$593萬才能6成轉按,即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到,但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升,都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按,損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有H+1.3%這樣低的轉按利息了。
還有最重要的是,舊保費refund限期是3年。等,未必著數。
本文於2017年9月25日在星之谷地產網頁發佈。
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!
想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
苟姑娘教你如何選擇按揭中介:
關於我們
免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:- 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄,包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目:「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送,平均收視率16點
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分