註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數，新舊制下按揭保險計劃詳情，請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包
兩年前買樓上9成按揭的業主，普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按，因轉按再上按揭保險要再付按保費，感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險，現金回贈足夠找按揭保險費有餘，再加上舊保費refund和減了息，吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。
假設兩年前買樓400萬借了9成，利率 H+1.7%, 當時按揭保險費大概94000，而家樓價升到510萬，餘下按揭貸款額356萬，轉按要再上按揭保險借7成。
先計算支出：
- 轉按再上按揭保險，要付按揭保險費，但保費有6折，保費合共 ＝ 356萬 * 2.15% * 60% = $45,924
- 律師費 ＝ ＄5300
總支出合共 ＝ ＄51,224
再計算收入：
- 1.6% 銀行回贈 (以樓價6成計）＝ 510萬＊60％＊1.6% = ＄48,960
- 0.35% 星之谷獎賞*（以最終貸款額計）＝ （356萬 － 48960）＊ 0.35% = 12,300
- 舊保費有 15％ refund ＝ 52000 ＊15％ ＝ ＄14 ,100
總收入合共 ＝ ＄75,360
現金流 ＝ ＄75360 － ＄51224 ＝ ＄24,136 !
“注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”
因此，就算再付按揭保險費去轉按，仍然是有錢落袋的。
此外，每年還可以慳利息，由 H+1.7% 轉為 H+1.3%, 第一年便馬上慳 356萬 ＊0.4% = $14,000 利息。
客人反問：但如果我不轉按，等樓價升，升到我可以轉按借6成的話，便不需要付按揭保險費吧？
以上面例子，樓價需要升到＄593萬才能6成轉按，即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到，但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升，都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按，損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有 H+1.3% 這樣低的轉按利息了。
還有最重要的是，舊保費refund限期是3年。等，未必著數。
本文於2017年9月25日在星之谷地產網頁發佈。
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