按揭入門

「呼吸Plan」轉按揭保險除笨有精

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2019-03-15

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【都市日報－星之谷專欄】土瓜灣新盤「環海東岸」近日收樓，以當年開售時的發展商提供一、二按高成數按揭計，分別有即供的二按計劃、及建期上會的「開心直通車計劃」（呼吸Plan)。

環東的呼吸plan簡介

翻查當年的價單，即供二按計劃列出的二按年利率，在首四年是大P減3.1% ，跟當時的銀行按揭利率相同，以今日計即是2.275%；其後大P加0.75% ，以今日計即是6.125%。當時的即供上會期限是60日，以首張價單出售的單位計算，今年10月底便要開始捱貴息。

另外，在開售初時只有兩個建築期付款計劃，分別要繳付10%及15%首期，尾數在收樓前找清。該兩個建期計劃並未有列明相應的發展商一按計劃。在發售後不久，推出了「開心直通車計劃」，並列明了一按及二按條款，在價單內標明「無需入息證明」，即所謂的「包借」或「呼吸Plan」。不過如選擇發展商二按，在申請銀行一按時必須提交入息證明，所以揀選二按計劃的買家，本身就不是包借了。

新辣招多按人士要扣減按揭成數可能適用於環東

「開心直通車計劃」的一按條款雖然包借，但當時並未公布一按利率如何計算。去年7月，發展商落實包借一按首年利息大P減0.5%，現時即是4.875%；其後大P加0.75% ，現時即是6.125%。相信當初不少買家都被呼吸Plan吸引入貨，現時要捱貴息上會亦無可奈何。另外，由於2017年5月19日金管局將「多於一個按揭」申請人的按揭成數下調一成，雖說金管局容許早於此日期前簽訂臨約的買家不受此限，環海東岸開售初期的買家理應不受影響。但時至今日，不少銀行都採取了較保守的措施，新申請者均照減一成可也，在建期上會的買家亦可能因此而無奈接受發展商包借一按。

善用按揭保險把呼吸plan轉回銀行

環海東岸開售當年折實呎價大約1.5萬元至2萬多元，而近期附近開售的新盤呎價大約1.7萬至2萬多元計算，環海東岸單位大約升值了10%左右。該盤大部分單位都是二百多三百平方呎左右，以巿值呎價換算，不少單位巿值仍然在600萬以下，仍然符合按證公司提供八成按揭的樓價範圍之內。假如是入息不足，未能合乎按揭保險要求的買家，可待收到今年的稅單後申請八成按揭轉會，只需支付數萬元保費，便可轉會至正常按揭利率的傳統銀行。

以發展商包按的一按計劃高息期6.125% 息計算，供款30年，樓價600萬借取八成按揭即480萬，每月供款高達29,165元。假如經按揭保險轉按至銀行，利率降至2.375%，供款30年，每月供款僅18,655元，每月供款節省超過一萬元。雖然需要繳付折扣後大約6萬多元的按揭保險費，但一年節省的按揭利息已足以抵銷按揭保險費，如連同銀行回贈及中介回贈，甚至已收回大部分開銷。

子非魚

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