轉按攻略2018

轉按攻略
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【都市日報 星之谷專欄】本欄過去闡釋了轉按的好處,包括拆名、套現、調低封頂位(應用於H加0.7厘業主)、退按揭保險費等,詳情請回帶以往文章,今次筆者希望談談轉按申請的三大攻略。

攻略一:物業估價。

轉按不外乎為套現,套現上限是根據物業估價而定,估價愈高,貸款金額愈多。很多人都習慣到銀行網頁查詢物業估價,其實這僅是參考,很多銀行不只與一間估價行合作,動輒都超過10間,如果您的銀行經理願意幫忙向所有估價行獲取報價,取得理想物業價格機會更高。關於如何拉高估價,本欄會另開文闡釋。

攻略二:現金回贈

轉按最大目的除了套現外,更重要是賺取現金回贈。現時按揭貸款額達到300萬元或以上,現金回贈可達貸款額1.95%,加上按揭中介現金獎賞,總現金回贈可超過2%,即逾6萬元,等於按揭貸款首年免息(現時按揭年利率為2.15厘),因此轉按應轉去最高回贈的銀行。但留意,金管局指引提及如果現金回贈超過貸款額1%,不論回贈來自銀行或中介,均須扣減貸款額,客人應盡責向銀行明確申報。

攻略三:借盡貸款

筆者遇到不少客人,轉按時只轉貸款餘額,未有在樓價急升下,加按借盡按揭成數上限,其實這不是最佳理財方案。舉個例子,客人A兩年前買入一層1,000萬元物業,當時借入500萬元,現時只餘下475萬元,惟該物業已升值至1,500萬元,以五成按揭計,貸款上限為750萬。但客人A因為沒有套現需要,轉按時並未有加按。

其實,客人即使套現多275萬元(750萬元減475萬元),然後放入按揭掛鈎存款戶口,讓存息對沖按息,便可在利息成本不變情況下,賺盡現金回贈。假設現時現金回贈為2%,轉按475萬元後,可獲9.5萬元;若借盡750萬元,則可獲15萬元,多賺5.5萬元。

如認為按息掛鈎存款年利率2.15厘太低,較進取方案是買入高息股票,如滙控(005)股息率逾5厘,一些房託股息更達10厘,比買樓收租方便;投資車位亦可收取3厘回報,兩者產生正現金流,亦有機會享受升值好處。最後,戴番頭盔:「借定唔借?還得到先好借!」。

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子非魚
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