按揭入門

轉按攻略2018

作者:

2018-07-20

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【都市日報星之谷專欄】本欄過去闡釋了轉按的好處，包括拆名、套現、調低封頂位(應用於H加0.7厘業主)、退按揭保險費等，詳情請回帶以往文章，今次筆者希望談談轉按申請的三大攻略。

攻略一：物業估價。

轉按不外乎為套現，套現上限是根據物業估價而定，估價愈高，貸款金額愈多。很多人都習慣到銀行網頁查詢物業估價，其實這僅是參考，很多銀行不只與一間估價行合作，動輒都超過10間，如果您的銀行經理願意幫忙向所有估價行獲取報價，取得理想物業價格機會更高。關於如何拉高估價，本欄會另開文闡釋。

攻略二：現金回贈

轉按最大目的除了套現外，更重要是賺取現金回贈。現時按揭貸款額達到300萬元或以上，現金回贈可達貸款額1.95%，加上按揭中介現金獎賞，總現金回贈可超過2%，即逾6萬元，等於按揭貸款首年免息(現時按揭年利率為2.15厘)，因此轉按應轉去最高回贈的銀行。但留意，金管局指引提及如果現金回贈超過貸款額1%，不論回贈來自銀行或中介，均須扣減貸款額，客人應盡責向銀行明確申報。

攻略三：借盡貸款

筆者遇到不少客人，轉按時只轉貸款餘額，未有在樓價急升下，加按借盡按揭成數上限，其實這不是最佳理財方案。舉個例子，客人A兩年前買入一層1,000萬元物業，當時借入500萬元，現時只餘下475萬元，惟該物業已升值至1,500萬元，以五成按揭計，貸款上限為750萬。但客人A因為沒有套現需要，轉按時並未有加按。

其實，客人即使套現多275萬元(750萬元減475萬元)，然後放入按揭掛鈎存款戶口，讓存息對沖按息，便可在利息成本不變情況下，賺盡現金回贈。假設現時現金回贈為2%，轉按475萬元後，可獲9.5萬元；若借盡750萬元，則可獲15萬元，多賺5.5萬元。

如認為按息掛鈎存款年利率2.15厘太低，較進取方案是買入高息股票，如滙控(005)股息率逾5厘，一些房託股息更達10厘，比買樓收租方便；投資車位亦可收取3厘回報，兩者產生正現金流，亦有機會享受升值好處。最後，戴番頭盔：「借定唔借？還得到先好借！」。