轉按破天荒直接轉賬 律師樓「凍資」陰霾消散【星之谷專欄 – 香港01】

20220801 hk01
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由一眾銀行組成的銀行公會,日前發佈了一項利民政策——業主轉按物業時,新承按銀行可將貸款直接存入原按揭銀行、套現餘額亦直接存入借款人戶口,中間毋需律師樓託管。筆者相信,這項重大改變,與2020年底一間本地大型律師樓出事、銀行戶口遭凍結事件有關。

業主買賣物業、申請按揭或轉按,律師樓都起着相當關鍵作用。除了草擬、交收及登記文件等行政程序外,還要負責交收客戶資金,包括「細訂」、「大訂」、首期尾數或按揭貸款。

以轉按為例,業主從另一間銀行(B銀行)新借取貸款額,經律師樓交到原按揭銀行(A銀行)以還清舊有按揭,因而獲得B銀行更優惠的利率、賺取現金回贈或套現周轉。以往這些交易款額大部分都會先存進律師樓銀行戶口託管,再由律師樓簽發支票給客戶及原按揭銀行。

不過,律師樓一旦因為各種問題而「出事」,存放於律師樓銀行戶口的資金將一併被凍結。若果閣下不幸聘用這間律師樓,無論是新買物業按揭還是轉按都會受到影響,我們舉出以下兩個例子作詳細解釋。

情景一:新買按揭並僅付大訂

假設周生(化名)新購入一層物業,繳付了大訂(樓價一成),並在律師樓託管,就算律師樓銀行戶口遭凍結,仍可算是不幸中之大幸,原因是律師樓仍未收到按揭貸款,只要周生取回是次買賣文件及另外籌得樓價一成資金,仍然可以順利交易。

至於已繳付首期尾數,甚至是已取得按揭貸款餘額的個案,託管於律師樓的資金可能相等於樓價100%,除非本身是富豪級別多閒錢,否則難以完成交易了。

情景二:轉按6成資金並已發放

假設張太(化名)打算轉按賺取現金回贈,如果新承按銀行已經把按揭貸款存進律師樓,如佔樓價6成,預備清還舊銀行貸款;惟律師樓此時出事遭接管,新承按銀行貸款資金頓時被凍結,未能清還舊銀行貸款。

當中新舊兩份貸款的責任和利息究竟由借款人、已結業律師樓、還是兩間銀行共同承擔?這個問題難說得清,張太情況可謂「企咗喺度」。

換個角度,假設業主轉按重點不是賺取現金回贈,而是急需資金周轉,例如生意面臨流動性危機或急需資金醫治重病,轉按套現資金不幸被凍結一段時間則大失預算了。

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銀行界一招減低風險

猶記得2020年某本地大型律師樓出事後,筆者提出可將上述「把資金存進律師樓」做法改為「把本票存進律師樓或賣方」,準業主或轉按客僅需到銀行開立收款人名稱的本票,往後即使律師樓銀行戶口遭凍結、其他律師樓接手處理,亦可從有關文件中找回該待處理的本票以繼續完成交易,即使本票抬頭人因而更改亦沒有問題。整個過程僅需數星期,不至於無了期等待肇事律師樓戶口正式解凍。

銀行把轉按套現資金直接存入借款人戶口,除了可避免罕見的律師樓接管情況,亦大大節省人手及時間。傳統做法是銀行以支票存錢入律師樓,律師樓到款後再寫支票給客戶,兩次兌現支票時間已經需時最少2個工作天。如果是星期五下午4時後入票,由於銀行已經「截數」及遇上假期,兌現一張支票就已經花上4天。假如借款人急需資金周轉,這寥寥數天或構成相當大困擾。

所以,銀行公會今次「轉按直接轉賬」政策是一大德政,一次過解決了過往不少潛在問題。筆者期待有關政策試行成功後,可以推廣至一手、二手樓宇買賣,最大受惠者相信是一眾換樓客——少一重托管,少一重擔憂。

子非魚

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