按揭進階及財技

轉按財技FAQ

作者:

2019-06-13

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本文是我們2018年「什麼是轉按？轉按ABC」的進階財技篇

問：供樓30年，如何可靠轉按免息15年？

答：銀行按揭罰息期一般是2年，之後便可以放棄舊計劃，轉按到另一間銀行。現時按揭利率普遍為1個月銀行拆息加1.24%（H+1.24%），封頂利率為最優惠利率減2.75%（P-2.75%，若果大P則是P-2.9%），實際按息最低可至 2.5%。

銀行為吸納新客人，只要轉按到該銀行，都會贈送現金回贈，目前最高為貸款額1.5%；若果經各大按揭代理轉介到銀行，並繳交轉介信予銀行按揭專員，更可以獲得按揭代理額外獎賞，令總現金回贈提升至1.8%。由於現金回贈率高於按揭利率，因此轉按實際有首年供樓免息的效果。如果每2年罰息期過後重複轉按，每2年都有1年供樓免息，30年間便有15年是免息供樓，用這個角度看，就不會覺得供樓等於淪為樓奴。

問：去年銀行加頂位至2.375%，本身封頂位2.275%應不應轉按？

答：假設貸款額是100萬元，轉按利率上升0.35%，每月供款多了＄175。但是，以 1.9% 總回贈計算，回贈是多了＄19000，轉按依然有著數。而且，透過轉按可以套現、甩名、甩發展商二按、甩按保取回退保費等等。讀者不應只因略加了點息，而不考慮轉按。

問：以上半數供樓日子的免息方法，如想更取進一點，可以點做？

答：其實只要掌握按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）以及「部份還款」概念，免息期確實可多於15年。

舉個例子，假設樓價700萬元，按揭餘額300萬元。如果轉按到新銀行，繼續借300萬元，未來2年供樓利息支出為14.2萬元；同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額1.8%，即共5.4萬元落袋，夠冚1年利息支出，達到首年免息的效果。

但留意上述業主並未有借盡按揭成數。查實樓價700萬元，轉按最多可以借420萬元，即現有按揭餘額300萬元以外，再套現120萬元。這筆120萬元同時可以獲得銀行現金回贈，以現金回贈率1.8%計算，再多2.16萬元落袋。

值得注意的是，這筆120萬元是不用繳付利息。業主只要將這120萬元存放在Mortgage-link戶口原封不動；過了1年後，由於大部份銀行第2年開始接受無罰息效果的「部份還款」，業主可以採用這個方式，將這120萬元歸還給銀行，淨賺現金回贈。

透過上述操作，現金回贈便由最初的5.4萬元大增至7.56萬元，即2年罰息期內有17個月免息。2年罰息期過後，以上操作又可以重複。如果屆時樓價再上一層樓，便可以加按更多，放入Mortgage-link戶口淨賺現金回贈。

問：轉按時加按，會否令每月供款更沉重？

答：用以上例子，借多120萬元會否令每月供款更加沉重？查實Mortgage-link戶口提供與按揭利率相等的存款利率，將120萬元放入Mortgage-link戶口，可以100%對沖成本，借款人並沒有額外「Out-of-pocket Cost」；而每月要歸還的120萬元貸款額本金會自動扣取。

不過要留意，Mortgage-link戶口高息存款有上限，不能超過按揭貸款餘額的50%，例如貸款餘額是420萬元，Mortgage-link戶口只有210萬元能夠享受高息，超過了的話則接近零息。另外，有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的60%，如果業主資金充裕，不妨考慮這些銀行；業主加按套現時，亦要計算入息是否能通過銀行壓力測試。

問：長者如何運用現契重按自制被動收入？

答：根據政府數據，香港現時有6成樓已經供斷，很多都是由長者持有，其實只要善用上述按揭財技，長者可以從現契樓取得被動收入。

假設長者現契樓價值600萬元，利用「資產審批」方式，預料可借240萬元，無需入息證明。這筆貸款同樣享有現金回贈，以1.8%計算，一共袋走4.32萬元。

要對沖利息開支，長者業主可將這筆240萬元貸款額「1開2」：其中120萬元放入Mortgage-link戶口，對沖一半按揭利息開支；另外120萬元則可以申請銀行1年期定期存款，普遍年利率為2%，由於現時按揭利率最低為2.25%，意味尚有0.25%息差尚未被對沖，首年繳付按揭利息約3,000元。

到第2年，長者業主可以「部份還款」方式，將220萬元貸款還給銀行，留下20萬元避免被銀行罰息，並把其中10萬元放在Mortgage-link戶口對沖利息，意味第2年利息開支僅為2,250元。2年罰息期過後，長者業主更可以將全數貸款歸還予銀行。

透過以上操作，長者2年間的利潤是一條簡單算式：4.32萬元（現金回贈）減3,000元（首年利息）、2,250元（第2年利息）、5,000元（律師費），合共賺32,950元，等於平均每月「出糧」1,373元，可以幫補長者生活費，不一定需要申請安老按揭；如果子女可以幫忙做擔保人，便可以借足6成，長者被動收入便更多。