轉按財技FAQ

轉按財技FAQ
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本文是我們2018年「什麼是轉按?轉按ABC」的進階財技篇

問:供樓30年,如何可靠轉按免息15年?

答:銀行按揭罰息期一般是2年,之後便可以放棄舊計劃,轉按到另一間銀行。現時按揭利率普遍為1個月銀行拆息加1.23%(H+1.23%), 封頂利率為最優惠利率減2.75%(P-2.75%,若果大P則是P-3%),實際按息均為2.375%。

銀行為吸納新客人,只要轉按到該銀行,都會贈送現金回贈,目前最高為貸款額2.1%;若果經各大按揭代理轉介到銀行,並繳交轉介信予銀行按揭專員,更可以獲得按揭代理額外獎賞,令總現金回贈提升至2.5%。
由於現金回贈率高於按揭利率,因此轉按實際有首年供樓免息的效果。如果每2年罰息期過後重複轉按,每2年都有1年供樓免息,30年間便有15年是免息供樓,用這個角度看,就不會覺得供樓等於淪為樓奴。

問:去年銀行加頂位至 2.375%, 本身封頂位 2.275% 應不應轉按?

答:假設貸款額是400萬元,轉按利率上升0.1%,等於每月供多200元。不過400萬元貸款額現金回贈高達10萬元(假設2.5%回贈) ,扣除5,000元律師費,仍然有9.5萬元落袋,200元顯得微不足道。而且假設H按下跌至低於封頂利率,現時H+1.23%計劃一定比2年前H+1.3%至H+1.4%便宜。

問:以上半數供樓日子的免息方法,如想更取進一點,可以點做?

答:其實只要掌握按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)以及「部份還款」概念,免息期確實可多於15年。

舉個例子,假設樓價700萬元,按揭餘額300萬元。如果轉按到新銀行,繼續借300萬元,未來2年供樓利息支出為14.2萬元;同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額2.5%,即共7.5萬元落袋,夠冚1年利息支出,達到首年免息的效果。

但留意上述業主並未有借盡按揭成數。查實樓價700萬元,轉按最多可以借420萬元,即現有按揭餘額300萬元以外,再套現120萬元。這筆120萬元同時可以獲得銀行現金回贈,以現金回贈率2.5%計算,再多3萬元落袋。

值得注意的是,這筆120萬元是不用繳付利息。業主只要將這120萬元存放在Mortgage-link戶口原封不動;過了1年後,由於大部份銀行第2年開始接受無罰息效果的「部份還款」,業主可以採用這個方式,將這120萬元歸還給銀行,淨賺現金回贈。

透過上述操作,現金回贈便由最初的7.5萬元大增至10.5萬元,即2年罰息期內有17個月免息。2年罰息期過後,以上操作又可以重複。如果屆時樓價再上一層樓,便可以加按更多,放入Mortgage-link戶口淨賺現金回贈。


問:轉按時加按,會否令每月供款更沉重?

答:用以上例子,借多120萬元會否令每月供款更加沉重?查實Mortgage-link戶口提供與按揭利率相等的存款利率,將120萬元放入Mortgage-link戶口,可以100%對沖成本,借款人並沒有額外「Out-of-pocket Cost」;而每月要歸還的120萬元貸款額本金會自動扣取。

不過要留意,Mortgage-link戶口高息存款有上限,不能超過按揭貸款餘額的50%,例如貸款餘額是420萬元,Mortgage-link戶口只有210萬元能夠享受高息,超過了的話則接近零息。另外,有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的60%,如果業主資金充裕,不妨考慮這些銀行;業主加按套現時,亦要計算入息是否能通過銀行壓力測試。


問:長者如何運用現契重按自制被動收入?

答:根據政府數據,香港現時有6成樓已經供斷,很多都是由長者持有,其實只要善用上述按揭財技,長者可以從現契樓取得被動收入。

假設長者現契樓價值600萬元,利用「資產審批」方式,預料可借240萬元,無需入息證明。這筆貸款同樣享有現金回贈,以2.5%計算,一共袋走6萬元。

要對沖利息開支,長者業主可將這筆240萬元貸款額「1開2」:其中120萬元放入Mortgage-link戶口,對沖一半按揭利息開支;另外120萬元則可以申請銀行1年期定期存款,普遍年利率為2%,由於現時按揭利率為2.375%,意味尚有0.375%息差尚未被對沖,首年繳付按揭利息約8,000元。

到第2年,長者業主可以「部份還款」方式,將220萬元貸款還給銀行,留下20萬元避免被銀行罰息,並把其中10萬元放在Mortgage-link戶口對沖利息,意味第2年利息開支僅為2,300元。2年罰息期過後,長者業主更可以將全數貸款歸還予銀行。

透過以上操作,長者2年間的利潤是一條簡單算式:6萬元(現金回贈)減8,000元(首年利息)、2,300元(第2年利息)、5,000元(律師費),合共賺4.47萬元,等於平均每月「出糧」1863元,可以幫補長者生活費,不一定需要申請安老按揭;如果子女可以幫忙做擔保人,便可以借足6成,長者被動收入便更多。


問:轉按最早幾時開始申請?

答:如果是現樓,可於罰息期結束前3個月申請轉按,原因是環聯信貸資料庫(TU)資料有效期為3個月,假設8月1日罰息期完結,5月應該要開始申請轉按,並於罰息期過後即時提取貸款(drawdown) ,時間上便脗合。

如果罰息期未過,業主便提早申請轉按,律師樓會自動調節「提取貸款日」至罰息期完結當天,無縫銜接轉按到新銀行。即使律師樓完成所有文件,都要等罰息期完結當日,原銀行才會「解鎖」,新銀行才會發放貸款。

如果業主持有樓花,入伙後才可以轉按。如果業主知道入伙日,可以在該日期前3個月申請轉按,不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙,才肯放出貸款。如果因為種種原因入伙日推遲,令到環聯信貸料過了3個月有效期,銀行便要重查環聯以及需要借款人提供最新入息證明。


問:轉按提早申請有什麼著數?

答:只要遞交轉按申請表,便能鎖定當時利率及現金回贈率,之後就算銀行轉按條款有甚麼改動、貸款尚未正式提取,業主亦完全毋需擔心。

但若果申請人發現8月時按揭利率更低或現金回贈更高呢?原來可以向銀行申請減息及調整現金回贈率,就算已經簽署貸款信,只要貸款尚未提取,申請人也可以向銀行爭取重新定價(repricing)。

因此,提早申請轉按最着數——加息不關自己事,減息銀行卻要跟從,有點「輸打贏要」之況味,不過對於業主而言是相當合情合理。


問:我忘記了罰息期幾時完,從何可得知?

答:很多時業主在轉按實務操作上,不懂得計算罰息期,其實只要查閱每月供款單,第24期供款到期日就是罰息期完結之日,意味供完第21期後,業主便可以申請轉按,律師樓會幫申請人協調提取貸款日子,確保罰息期完結日後,自動轉去新銀行。

問:申請轉按需不需要通知原銀行?

答:業主申請轉按時不必通知原銀行,到轉按批出後,並簽署貸款信,律師樓會向原銀行索取樓契以及安排餘下程序。如果因為種種原因,轉按不獲批,業主可留在原銀行繼續供樓,原銀行也不會得悉業主曾經申請轉按或被拒批。

問:申請轉按的套現金額及回贈幾時有?

答:成功轉按後,到提取貸款當日,律師樓會先還錢予原銀行,加按套現的金額會入票到借款人戶口,翌日才會入賬。很多客人在提取貸款當日看不到加按金額而感到憂心,其實銀行及律師樓沒有走數,只是加按部份需時入賬而已,大可以放心。

至於銀行現金回贈發放日,實際是因銀行而異。最快是滙豐銀行,一般即日下午或翌日已過數;其他銀行需時數天,最慢的銀行需時2至3星期。至於按揭代理現金回贈一般要預2至3個月。

問:轉按後,原銀行火險可以退保?

答:貸款成功提取後,新銀行火險會即時生效,而舊銀行火險早已付了1年保費,可以退保取回部份保費。借款人應主動到原銀行申請火險退保,否則便手持兩張火險保單

問:轉按至6成後,按揭保險可退保?

答:如果3年前申請6成或以上高成數按揭,由於樓價升幅不少,業主可以申請退還15%保費,只需轉按完成後到原銀行申請便成。參考我們在《蘋果日報》的文章:

問:轉按套現,由申請到提款,最快需時多少?

答:經常有客人問轉按最快幾時有錢到手?其實轉按審批一般需時1至2星期,然後律師樓到原銀行取樓契並整理文件,又要花4至5星期,所以整個轉按流程要1.5至2個月,才能成功提取貸款(drawdown)。

如果想「踩油」加快轉按程序,其實亦有方法。業主可以同步進行銀行轉按申請及授權律師樓取契,到樓契送返律師樓時,銀行亦已完成批核轉按,最快約1個月就可以提取貸款。但要留意,這個方法亦有風險,如果銀行最終批出的按揭條款並不理想,由於律師樓已經「開file」,臨時剎停轉按需要付逾千元取契費。


問:為何轉按要留意原銀行是計「日息」或「月息」?

答:如果申請轉按時已過罰息期,轉按應怎定「貸款提取日」?要留意原銀行按揭利率是計日息或月息。假設每月供款日是1號,如果原銀行是計月息,那麼「貸款提取日」必須是1號;如果是2號才提取貸款,原銀行便會計多1個月利息,而新銀行也開始計息,變 相繳付雙重利息。

問:供樓的每月還款初期是利息多,本金少,如每兩年轉按一次,會不會總利息增加?

答:其實這是一個誤解,最重要的概念是利息隨本金減少。由於業主已經歸還了2年本金及利息,如果轉按時未有加按,只轉當時按揭餘額,不延長還款期,按揭利率不變,其實與轉按前原先銀行的每月還款及利息佔還款比例一樣,不會增加利息開支。

惟筆者必須重申,由於加按部份亦有現金回贈,為了賺到盡,轉按時應借盡貸款額,然後把加按部份放入按息掛鈎存款(mortgage-link)戶口,對沖加按後的利息開支;1年後再把加按獲得的貸款,以「部份還款」方式全數還給銀行,加按獲得的回贈便袋袋平安。


問:未補地價居屋可以轉按嗎?

答:可以的,一樣也可以賺取現金回贈。但留意未補地價居屋不能套現。參考我們在《經濟一週》的文章:

問:轉按套現,如何可拉高物業估價?

 

答:請參考我們在《經濟一週》的文章:

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