送契樓可申請按揭

送契樓可申請按揭
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【都市日報-星之谷專欄】送契樓業主申請按揭時,不時感到頭痛,原因是這類物業一般成交後最少5年才有機會獲銀行受理申請按揭;有些銀行作風保守,即使成交後超過5年都不願接受,原因是業權風險太高。

個別銀行可以接受少於5年的送契樓

不過,有些銀行作風進取,未夠5年已經可以試批按揭,當然利率較正常為高(視乎送契時間),但現時低息環境下仍然可以接受。因此送契樓業主申請按揭時,應向多間銀行查詢,不要被一兩間大型銀行拒諸門外後,便轉投財仔借高利貸。

如何得知物業是送契?

【都市日報-星之谷專欄】業主何以得知物業是送契?有三處地方值得留意:一、土地註冊處查冊上,上一次業權轉讓列明是「deed of gift」;二、即使冊上沒列明是「deed of gift」,但對上一次業權轉讓時亦沒列出代價(consideration);三、代價嚴重偏離當時市價,而且沒有經地產代理經手(即內部轉讓),個別銀行亦視之為送契。

物業轉名不宜用送契形式進行

送契樓最終會否獲銀行批出按揭,很視乎當時送契原因。如果是近親轉讓,批核便會較為彈性,因此盡可能不要以「送贈」方式轉讓物業,透過「買賣」方式轉讓,便不會陷入送契問題。所謂「買賣」方式轉讓,未必牽涉實質資金過戶,只是形式上是買賣、實質用途是轉名而已,而且律師樓會代勞,業權人不用操心。

送契也需要付印花稅

不少透過「送贈」方式轉名的業主以為,「買賣」方式需要繳付印花稅,「送贈」就可以避開,其實這是大錯特錯。「送贈」一樣要繳付印花稅,所付稅項可能比「買賣」方式為多,原因是「買賣」方式轉名是以買賣價計稅,而「送贈」則是以律師樓估價計稅。不過,有些家長會以送契形式轉名給後人,為防止後人把樓賣出去。

特殊情況下,送契也不會構成按揭障礙

有些轉名交易情況比較特殊,例如夫妻離婚後旗下物業按法庭命令轉名、遺產繼承、房屋署批准居屋轉名等,這些雖然都被視為送契,但由於有法庭令或政府同意,業權獲得保障,申請按揭時通常不會遇上問題,惟有個別銀行作風保守未必願意承按。

最後筆者要「戴頭盔」,由於送契引起的業權問題和轉讓手續尚有很多細節,文章未能盡錄,如果打算購買這類物業,應事先徵詢法律意見,並向銀行申請按揭預批,以策萬全。

子非魚
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