造八成或九成按揭較著數?關鍵繫於保費 支出相差「天與地」【星之谷專欄-經濟一週】

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去年政府推出按揭保險新制,800萬元物業可以申請最多九成按揭,首期只需80萬元。不過如果準業主本身有兩成首期(即160萬元),應該選擇申請八成還是九成按揭?有一項因素不能漠視。

對於申請按揭貸款,很多香港人想法是:「利息咁低,緊係借得就借!現金傍身,失業就唔使傍徨!」如果有兩成首期預算,造九成按揭表面上是「借多咗」,每月繳付更多利息。實際上,只要把多出的一成現金,放入按息掛鉤高息戶口 (Mortgage Link) 對冲,便不會產生額外利息,又有現金傍身,經濟差時確實毋須徬徨。

現金回贈難彌補保費升幅

不過,如果由借八成增至借九成按揭,保費因素不能漠視。假設樓價800萬元,申請八成按揭(貸款額640萬元),保費為2.47%(即158,080元),6折後保費為94,848元。但如果是九成按揭,保費隨即「跳bar」至5%(即32萬元) ,6折後為19.2萬元,兩者保費相差近10萬元。

有準業主問:「由八成增至九成按揭,貸款額增加,銀行現金回贈也增加了,能否補償多出的保費?」
答案是不能,銀行現金回贈只以樓價六成計算,無論申請八成或九成按揭,現金回贈都一樣。雖然經坊間按揭代理可取得額外回贈,但一 般只有零點幾個百分點,幫補有限。

準業主同時要留意,九成按揭批核比八成按揭更嚴格,而且申請者須為固定入息;自僱、以佣金收入維生、收「現金糧」人士等都不能申請九成按揭,最多只可以八成。

邊緣個案保費差異大

如果三年之內「甩按保」,可以取回15%保費,會否有幫助呢?用上述九成按揭例子,若三年內退保,可取回28,800元。不過,「甩按保」需要按揭成數由九成降至6成,即意味400萬元以下物業,樓價未來要升五成以上,800萬元以下物業,升幅更需要接近78%;否則,要「抬錢」才能進行。

事實上,除了考慮九成或八成按揭外,「上車」人士亦需要考慮樓價因素。在一些邊緣個案(Marginal Case),樓價稍微升少少,保費支出已經「天與地」。

假設樓價600萬元,申請八成按揭,保費是2.15%(103,200元);但如果樓價上升至601萬元,申請八成按揭,保費便升至2.47% (118,758元);未計折扣相差近15,000元。

另一例子,假設樓價分別為400萬和401萬元,同樣申請九成按揭,保費便由5%上升至5.29%。筆者提醒,若果遇到這些情況,要極力向業主爭取減價至低保費範圍內,甚至要求代賣方支付經紀佣金。

子非魚

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