連車位住宅 分契買入慳稅關鍵【星之谷專欄 – 東方日報】

2022.06.06 oncc
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政府早前放寬非住宅印花稅,200萬元車位只需繳付100元印花稅。客人Alan(化名)早前看到一個放盤,住宅連車位合共1,200萬元,向筆者查詢能否分別買入住宅和車位,譬如以1,000萬元購入住宅,另外再斥200萬元購入車位,以達至慳稅效果?

【情景一:住宅與車位屬「連契」】

假如住宅與車位本身是「連契」,簡單來說是在一份查冊內顯示「一個住宅及一個車位」,想以兩個獨立價錢買入便必須進行分契,並符合以下三大條件。

首先,大廈公契容許住宅與車位分割;其次,假如在交易期間分契,臨約內須註明該住宅連車位物業將於分契後交易,才可為兩項物業各自標價,亦要註明分契費用要由哪一方承擔。第三,既然在臨約內註明了兩項物業將一分為二,稅局很大機會將兩個交易歸類為「一系列交易(Series of transactions)」,計算印花稅時便會以總價計算。

不過,假如住宅與車位分契後,分別由兩個獨立買家購入,仍有頗大機會分開計算。但如果兩位買家份屬夫婦,稅局或會認定屬相關人士購入。

【情景二: 住宅與車位屬獨立業權】

假如住宅與車位本身是獨立業權,簡單來說即是在查冊上是兩份獨立紀錄,在理論層面,兩夫妻各簽一份臨約向業主買入便沒有上述憂慮。然而,現實卻不會那麼簡單,賣方既然在同一屋苑內擁有住宅及車位,當然也希望一併出售,不會留着車位又沒有用處。他們通常會希望以一張臨約出售,許多時開價會作出折讓而成為「筍盤」。

當住宅與車位以兩張完全獨立的臨約出售,賣方會擔心買方以「筍價」購入其中一件物業,臨門一腳卻取消另一件物業的交易。因此,如買方提出以兩份臨約交易時,賣方可能減少折讓。

不過,賣方可能接受的折衷方案是在臨約上註明兩個物業必須同時成交,可是,當臨約內附上同時成交的條件,其實又回到「一系列交易」的問題,稅局有機會以兩者總額計算稅花稅。

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【住宅連車位買入 最多可慳逾7萬元】

退一萬步——假如買家成功分兩張臨約買入住宅及車位,稅局又不認為屬「一系列交易」,慳到的印花稅相當可觀。以首置客以1,200萬元購入連車位住宅為例,須繳3.75%印花稅(45萬元)。假如可以分開交易——住宅以1,000萬元購入,印花稅是37.5萬元;車位以200萬元購入,印花稅100元,合共稅款只是375,100元,可以慳到74,900元印花稅。

就總按揭金額方面,假如以1,200萬元購入住宅連車位,最高可以申請8成按揭(960萬元貸款),亦可承造30年按揭。如果兩夫妻分別購入住宅和車位,1,000萬元住宅可借最高9成按揭(900萬元貸款額),200萬元車位則可借最高5成按揭(100萬元貸款),合共1,000萬元,貸款額多近40萬元。不過缺點是車位按揭年期最長只有15年,利率較高而幾乎沒有回贈。

【新屋苑或一手屋苑未必通用】

最後想談談上述提出的情景及方法能否應用在近年新盤。一般而言,屋苑公契內註明車位必須由住宅業主擁有或使用,新盤更加不會把車位售與非住宅業主。因此,上述方法未必可行,準買家須先查閱公契內容。

另一方面,有時買家遇到罕有的雙連車位,俗稱「孖位」。這類交易與上述情況類似,如果稅局不接受屬兩個獨立交易,印花稅亦會以總額計算。譬如每個車位售200萬元,分開計算時的印花稅各100元,但合併計算稅率達2.25%,多達9萬元。

子非魚

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