【名家投稿】進入加息週期應否轉按?

【名家投稿】進入加息週期應否轉按?
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Prime rate終於在萬眾期待下調整了,上月美國聯邦儲備局宣佈加息後,各銀行跟從美國加息的步伐,上調prime rate 0.125%-0.25%。不少樓市評論員紛紛唱淡樓市,預期樓價進入調整期。作為手持物業的業主,在加息週期下,應否犠牲手上的H/P plan轉按呢?

首先,讓我們先查看現在的樓宇按揭計劃再作定論,現在市場上的樓宇按揭計劃為H+1.26%,現金回贈率為按揭金額的1.95%,按揭封頂位為P-2.75%(P為5.125%,即實際利率2.375%),2年後可以再次轉按。以3百萬按揭額,實際利率2.375%,30年還款期為例,首年需要付的利息為HKD$70497.61,參考如下:

現金回贈為HKD 3百萬的1.95%=HKD$58500。以首年利息減現金回贈金額,實際上首年只需付利息HKD$11997.61。次年需要付利息HKD$68830.87,參考如下:

換言之,首2年應付利息減去現金回贈後,實際上只需要付HKD$70497.61+$68830.87-$58500 = HKD$80828.48。如果不轉按,會不會節省利息呢?假設原來計劃的按揭封頂位為P-2.85%(P為5.125%,即實際利率2.275%),以實際利率2.275%計算,首2年需付的利息為HKD$133412.88,參考下圖:

這說明了什麼?不轉按的話,業主在首2年需要多付HKD$133412.88-$80828.48=HKD$52584.4,即多付接近6萬元利息,足夠去幾次日本旅行了。一般人在計算利息上有個盲點,就是只計算全期利息而不比較轉按前後年期所需付的利息,因此大部份人都害怕利息多付了而不願意轉按。考慮到轉按提供現金回贈,令首年應付利息減少,如轉按所獲得的現金回贈全數投放於樓宇按揭內,一定比完全不轉按付更少利息。預料加息步伐溫和,轉按所帶來的現金回贈仍然能有效減少利息支出。不妨讓數字說話,定期轉按,當一個精明業主吧。

HappyLittleC9

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