有見香港樓價高企，不少ＫＯＬ都把目光轉移在外國物業上，包括旅遊熱點台灣，日本和泰國。最近連政府都大力呼籲到大灣區發展的機會，可見香港以外的投資機會相當多，投資者跳出香港似乎是大趨勢。那到底投資那個地方的樓市比較適合呢?我認為投資外國樓之前,需要考慮以下要素:
1)該國家對物業買賣的法例
投資者購入外國樓之前,應該先考慮投資地區對物業買賣的法例,比如中國內地部份城市有「限購令」,當地居民不得以自身名義購入多於一個單位,一旦發現違規,房產證將不予辦理。另一個好例子是泰國,只有泰國人可以購入泰國土地及別墅,外地人若要買入,需以公司名義持有,而且公司股份比例必需是泰國人最少佔51%,外地人最多佔49%。
2)租管公司的收費
由於不能親身在當地處理租務,當地的租管公司質素變得相當重要。日本的租管公司會收取物業管理費,物業維修費,及租金上的交約收入稅,合共佔整體租金收入的30%,這些開支都會直接蠶食放租後的收入,因此在購入物業之前,需要先了解有關公司的租管收費及處理物業維修所收取的費用,若在扣除費用後還有盈餘,才值得購入。
3)該國家的稅務條約
以日本樓為例,如在5年內出售需繳交30%利得稅,5年後出售則繳交15%利得稅。另一例子為泰國樓,若是在5年內出售,需額外繳交3.3%特別商業稅。
4)外匯因素
外國樓的租金一般收取當地貨幣,如果當地幣值轉強,業主在兌換港幣後所得銀碼可能會減少,直接蒙受損失。
買賣外國物業是一門學問,購入前應該先求知,以免得不償失。
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