「遊戲規則改變」陰霾 按揭查詢量跌3成 樓市隱現降溫先兆【星之谷專欄 – 香港01】

遊戲規則改變
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本地樓市火熱,雖然整體樓價今年至今僅升約9%,但成交量創過去幾年新高,對地產經紀或按揭代理而言是豐盛的一年。然而,有傳媒報道中央要求本地發展商協力解決房屋問題,並稱「遊戲規則已經改變」,有關報道引起極大迴響,發酵多日後,樓市立時隱現降溫先兆。

筆者詢問多間大型銀行按揭業務情況,獲知新申請數量「靜咗」,普遍較報道前下跌2至3成。雖然,金管局9月底最新公佈8月份新批出按揭宗數,按月僅下跌0.5%,惟有關數據滯後,只反映7月或以前之新申請按揭數字;9月份新申請按揭數字要待10月或11月才會精確反映出來。

筆者所屬的按揭轉介公司,每日按揭查詢量亦下跌約3成——為甚麼情況值得關注?原因是這項數據具前瞻性。一般人買樓前,都會先查詢按揭,例如意向單位估價、評估自身入息是否能夠通過供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)要求、求教各種奇難雜症等等,才會去揀樓及簽約,對於樓市展望有重大意義。

這項數據今年2月時亦準確預測市況。其時筆者觀察到未買樓人士大量湧入所屬按揭轉介公司查詢按揭,反映當時樓市蓄勢待發,最終果然成交暢旺,筆者其時亦有在專欄披露這項觀察。

樓市交投量跌 惟樓價難跌

不過,即使發展商真的要面對「遊戲規則改變」,甚至要落實「共同富裕」,但仍須待政府實際政策出爐。當下市場人士會趨向保守、謹慎,從而影響樓市成交,最壞情況是「買賣兩閒」。

但樓價始終企穩,無論是銀行估價或土地註冊處顯示的住宅成交價,都看不到任何顯著回落迹象。樓市和股市不同,尚未推出實際政策前,較少會即時反映在樓價上。

兼且,從基本因素而言,香港樓價難有大跌空間,原因如下:

1. 現時供樓實際利息僅約1.4%,為樓市帶來極大支持,就算美國聯儲局未來宣佈加息,亦只是短期心理影響,對實際供樓成本影響有限;

2. 申請按揭銀行將會提供現金回贈,現時最高為1.4%,達到「首年免息」效果。借款人每兩年罰息期過後,可以再轉按賺取現金回贈;

3. 大部分銀行按揭均提供掛鈎按息的存款戶口,儲蓄利率和供樓利率相若,減低供樓負擔。七除八扣後,港人供樓實際利率低於1%,樓價難大幅下跌;

4. 根據差餉物業估價署資料,8月份租金指數按月升1.56%,已連升6個月,反映香港租務市場強勁。就算最壞情況樓市成交收縮,但租金不跌、利息未有大升,很難動搖樓價。

5. 根據經驗,就算樓市成交放緩,但香港房屋供應短缺情況短時間內難以逆轉,磚頭繼續是港人「信仰」的保值項目,被抑壓購買力最終都會釋放。就如今年情況一樣,全年樓市都在消化疫情期間抑壓的剛性需求。

「遊戲規則已經改變」,樓市具體政策未明朗之際,以及年尾市場例牌吹淡風下,筆者預料樓市成交會繼續降溫,但不會影響樓價;待明年農曆新年假期後,樓市可能又會迎來新一輪交易大爆發。

子非魚

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