選舖三大條件-Prospect + Rental + Options

選舖三大條件-Prospect + Rental + Options
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我常常對朋友說:「我不是商舖投資者,我只是生意人。」這是什麼意思?大家看下去便會明白。

買舖,要買得PRO。買舖當然要懂得看前景(Prospect)、租值(Rental)和配套(Options)。筆者從早到晚都「睇舖」,目的是搜羅城中質優舖位,買入再賣出給新買家,希望做到「薄利多銷,貨如輪轉」。我膽敢「攬上身」,自然是確保持有的舖位是好東西。那麼,睇舖有何步驟和竅門呢?以下和大家分享。

第一:看前景(Prospect)

「前景」是指一間商舖未來的人流將會增加,或周遭的人均消費力將會提升。怎樣得知呢?主要看三方面。(1)基建帶動:例如高鐵及港珠澳大橋落成;(2)人口增長:例如元朗、大埔的人口正增加;(3)重建潛力:例如深水埗舊樓、觀塘裕民坊、北角區等將有多個新商廈或住宅重建落成。

如果一間舖屬於做街坊生意的「民生舖」,僅得本區屋邨居民光顧,而缺乏外人來消費,那麼此舖的最大價值僅在「收租」而前景一般。因為屋邨居民只會越來越老化,消費力也隨之下降。

業權分散的商場舖,我亦不大考慮,因為這類商舖欠缺中央管理,長遠來說大部分都走下坡,除非小業主能夠齊心搞好整個商場。

第二:看租值(Rental)

以今天市況,買一間舖位回來,租金回報最好約有三厘。若你找到一間舖有四至五厘回報當然甚好,但遇到這種「筍貨」,切記留意租約的真確性,慎防買入後租客離場,再收不到同等租金。如果買入的舖只得兩、三厘回報,最好參看該舖前景,考慮是否具有上升的空間。而若買入後回報不夠兩厘,一般情況下我會避免,除非有證據支持該舖此刻的租金較同區屬嚴重偏低,或你真的非常看好該區的發展前景。

第三:看配套(Options)

配套完善的商舖,可用於經營各行各業。這類舖位,如做零售失利,可轉做髮廊;髮廊不行呢,又可轉營飲食業。究竟怎樣的舖位才達此理想?說的是「風火水電煤」齊備的商舖。反之,若一間舖通風差、走火通道不符規定、供電不足、煤氣接駁不至,難免大多行業也經營不得。這間舖位不能變通,自然毫無Options了。

許多人以為筆者是商舖投資者,其實誤會了。我並非投資者,而是生意人,兩者有三大分別。首先,投資要分散,做生意要專注,我專攻幾千萬以下的商舖,其餘一概不買,所以算不上投資。第二,投資要賺盡、利益最大化,做生意則講究貨如輪轉,將利潤空間留給下手買家,口碑建立了,就不乏回頭客光顧。第三,最重要的是,作為投資者,持貨賣出後等於「分手」,而做生意呢,把貨品售出後,才是雙方關係的開始。正因如此,筆者願意搞好售後服務,確保買家有錢賺,才能彼此建立良好關係。說句實話,若我是投資者,買舖知識當然不肯輕易教給別人,正所謂「肥水不流別人田」;但作為生意人,我想更多人認識買舖這一門行業,才能長做長有。

透過上述的PRO買舖方程式,方能中長線買舖獲利,希望對大家有所啟發。

李根興博士
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁

 

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