按揭奇難雜症

遺產按揭

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2019-02-15

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【都市日報－星之谷專欄】業主手上物業如果是繼承自先人遺產，兼且已經還清按揭，可考慮重按套現，將資金另作投資。

遺產承辦人不能把物業做按揭

不過物業重按前，必先完成遺產繼承手續。遺產承辦人例如妻子或兒女，會按遺囑分配先人資產，如果牽涉物業，遺產承辦事項亦會註入土地註冊處上。但要留意遺產承辦人是無權申請按揭，包括轉按、重按、加按，只可以賣樓。有客人便試過以遺產承辦人身份到銀行申請按揭，被拒後向我們求助。

遺產承辦人需完成繼承手續，確定物業由指定受益人繼承，才可到銀行申請重按。如有緊急周轉需要，可以先提供死亡證和律師樓文件申請按揭預批，待高院發出轉名令後，銀行便可即時發放貸款。這種同步處理方法，可把現契樓提款時間縮至約一個月。

繼承遺產當不當送契？

值得注意的是，個別銀行覺得遺產貨是送契，業權風險較高，不太願意受理按揭申請，但若果遺產貨有法庭令，就算是送契也保證了絕對業權，先人債主不能瓜分，因此仍有為數不少銀行願意受理按揭申請，業主不應因被一間半間銀行拒絕而氣餒。

繼承「長命契」物業

如果物業是長命契，即最長命的人擁有全部權益，例如父親和兒子聯名物業，父親過世後業權自動轉讓給兒子，毋需任何遺產承辦或法院確認，只要把死亡證給律師樓登記上土地註冊處，便可以向銀行申請重按，不會有送契問題。

不願承繼遺產要注意

遺產貨隨時令客人發橫財，不過有客人「排公屋」而不想繼承，惟該物業仍有按揭未還清，遂向筆者求教。筆者認為既然有物業自住，不妨取消公屋申請，把珍貴資源留給有需要的人。不過技術上，如果不想繼承物業，可繼續以遺產承辦人身份供樓，惟若果供完後仍然不正式繼承物業及贖契，銀行有機會向業主每月索取存契費用。

承繼印花稅

繼承物業需付印花稅，不過即使有樓在手，也毋需繳付15%的DSD，只要提供出世紙證明近親關係便可。繼承物業印花稅以舊稅率計算(第二標準稅率)，樓價600萬元稅率只是3%；如果繼承的是未補地價居屋或公屋，稅局會計算印花稅，未必跟隨銀行估價。有客人亦問到：「繼承物業會不會被當成凶宅？」其實就算先人在屋內過世，自然死亡不算凶宅，不過下手買家會否有心理陰影，則請君自行判斷。
最後溫馨提示，有些家人不想繼承物業，同意把物業轉讓予其他不在遺囑內家屬，稱為「家庭協議轉讓」。要小心「家庭協議轉讓」有送契之嫌，建議不要用這種形式轉讓，應先繼承物業，才轉名給其他家人。

子非魚

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