遺產物業按揭 申請草擬允許書 免付印花稅 【星之谷專欄-經濟一週】

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父母離世遺下物業,後人承繼時面對不少疑問,包括如何完成業權轉名,未供斷物業能否續做按揭、甚至加按套現等,此文一一詳細剖析,並教讀者如何安排物業繼承承,豁免支付15%印花稅,以及如何避免遺產承辦人擅自售樓,釀成利益衝突。

若物業已清還按揭,承繼手續很簡單,律師樓於收到先人的樓契後,註冊物業允許書(Assent),便能把業權轉名予繼承人。如果未還清按揭,物業作為抵押品及樓契均歸銀行管有,繼承人將遇上「兩難」:物業未贖契前律師樓不能註冊允許書、未轉名前銀行亦不能承造按揭。

解決辦法是於律師樓申請草擬允許書(Assent draft):證明繼承人的身分,其後手持該文件到銀行申請按揭。於繼承人提取按揭貸款、銀行放款贖契的同時,律師樓亦能註冊允許書,完成業權轉名。而申請按揭可選新銀行,亦可選原有按揭銀行。

事實上,遺產按揭的做法與普通物業買賣相似。普通物業買賣在未成交前敘造按揭,靠的是一紙買賣合約,待至成交目按揭放款、賣家贖契、物業轉名同步進行。遺產律師樓的草擬允許書,功能仿如物業買賣合約,即使物業未轉名亦能於銀行申請按揭。

遺產物業可加按套現

繼承人為遺產物業申請按揭時,亦可以加按套現。例如樓價為800萬元,按揭餘額為300萬元,申請按揭時可加按至480萬元。於提取按揭貸款時,律師樓會用300萬元贖契並轉名;餘下180萬元則過戶至繼承人銀行戶口。遺產物業樓價根據銀行估價而定,選擇估價最高的銀行,加按套現現金上限將更高。

假設遺產物業由遺產承辦人持有,有關承辦人不能申請按揭或加按。承辦人需要根據遺囑確定繼承人誰屬,並在律師樓簽署允許書後,繼承人才可到銀行造按揭。值得留意,儘管承辦人無權敘造按揭,卻有權賣樓,因法律上物業業權由其管理。一旦賣樓後不歸還金錢,繼承人只能循民事訴訟向承辦人追討。承辦人賣樓個案經常發生,包括以低價售予關聯人士,企圖賺取差價。雖然繼承人有權民事起訴,但打官司費用昂貴及費時。建議如資產數目不多或複雜,宜將律師樓設為遺產承辦人,避免子女間發生不愉快爭拗,甚至對薄公堂。

另一方面,有別於外國,香港不設遺產稅,遺產繼承亦可免繳物業印花稅,但有例外情況。若遺囑已訂明某物業以指定比份分給各名子女,在處理遺產期間,個別子女想放棄繼承權,並把相關資產以「家庭協議」方式轉予其他繼承人,便會構成業權上的轉讓而需要繳付印花稅。在這情況下,其他繼承人如本身已有住宅,便有機會需繳15%印花稅。假如幾位繼承者屬近親,假如完成繼承業權後,才以近親轉讓方式進行交易,即使接受業權者擁有住宅物業,仍可用較低的第二標準稅率繳付印花稅。

子非魚

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