鄰居甩名交易 拖累同屋苑估值 「受害」業主兩招拆解【星之谷專欄 – 香港01】

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市場上現時不少「甩名」交易是近親轉讓業權,以騰出「首置人頭」再買第二層樓,而這些交易作價通常遠低於市價,以節省印花稅。但問題是這些操作拖累同一幢物業或單位估價,影響不少想轉按套現的業主,究竟有甚麼方法可以解決?

所謂「甩名」,很多時候是丈夫將聯名物業一半業權「賣」給妻子,回復首置人士身份買第二層樓,避免繳付15%辣稅,期間不會牽涉實際金錢來往,但須有交易價格以釐定印花稅,很多時候雙方都會定得較低,以起慳稅之效。

不過「甩名」交易也是正式交易,相關紀錄會紀錄於土地註冊處,直接影響大廈其他單位估值。如果這些大廈本身成交疏落,對於估值影響更甚,尤其是同層單位。

估價偏低影響套現

近期筆者有位朋友Simon(化名)打算將物業轉按套現作投資用途,奈何銀行對其單位估價偏低,估計最終可融得資金不多。他遂向銀行查詢估價偏低原因,原來他所在的大廈最近錄得一宗成交,成交價遠低於市價,最終影響銀行對其他單位估價。

筆者幫Simon進行查冊,發現該所謂成交其實是聯名物業「甩名」,故此成交價不能反映真實市場價格。如果遇到這種情況,業主想盡量提高估價轉按套現,有以下兩個方法可以嘗試:

方法一:告知估價行查冊結果

首先,有關成交是否「甩名」不難判斷,只要單位買方同時也是賣方其中一位業主,則很大機會是「甩名」。當確認事實後,Simon可以透過銀行前線職員,要求向有關測量師行(俗稱估價行)提供土地查冊結果,說明該成交是「甩名」交易,成交價不能反映市況。

主動向估價行提供查冊報告後,Simon可向銀行表示若估價合理將申請轉按,而不是純粹「運吉」,很多時候銀行會願意代表客戶為物業爭取更好估價。

「甩名」交易容易辨識,但如果交易是「轉名」——即例如丈夫將100%業權轉給妻子,由於買賣雙方都不同名字,而交易不會列明雙方關係,則較難判斷有關成交是否近親轉讓。

方法二:出售1%業權予家人

透過「加名」方式,例如Simon把物業1%業權轉名給配偶或其他家人,雙方簽署臨約,便能到銀行以雙方在臨約上設定的價格重新申請按揭,順便套現。

假設樓價是600萬港元,1%業權價值6萬港元,印花稅為100港元。不過,假如轉名時定下的交易價格遠高於市價,銀行未必一定以交易價計算貸款額,這個必須要留神,亦要多向幾間銀行作出查詢。

以「加名」方式轉讓1%業權其實也有好處,就是Simon妻子也是業權擁有人之一,可以防止丈夫單方面賣樓或轉按套現,對方行動前會更加深思熟慮。

不過此方法亦有一定壞處,例如新交易的1%業權將受到3年額外印花稅之限;如太太本人有另一宗按揭,加名物業亦要因而減少一成按揭成數;太太加入成為業主後,這個單位的按揭亦會紀錄在他的環聯信貸紀錄(TU)上,影響她將來申請其他按揭的成數及壓力測試等。

子非魚

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