金管局條例，如按揭回贈多過1%，銀行需要從貸款金額扣除現金回贈。比如貸款額$500萬，1.6%回贈是$8萬元，銀行會給客人$8萬現金，但就只批$492萬(=$500-$8)貸款金額，客人欠銀行也只$492萬，其實是賺左。這是因為如$8萬回贈以實際欠銀行的$492萬來計算，回贈比率實際是1.62% (=$8/492)。
客人經常問：「現金回贈要扣我貸款額，實際上豈不是我無錢落袋，無現金回贈？」
以上是筆者經常遇到的客人誤解。銀行的確是有現金$8萬給客人，只是為遵從金管局指引需要客人借少$8萬而已。借少還少，客人並沒有蝕底，的確是有$8萬現金落袋。
借少了$8萬，每月供款額也少了。以2.15%利率來計算，借$492萬每月供少$301，30年共慳 $108,360。
按揭回贈如不想被扣貸款額
客人經常也問：如我想借足，不想被扣貸款額，有什麼方法？
方法有兩個。如客人同意不收1.6%回贈而收取1%，那麼銀行便可借足$500萬給客人，另給$5萬現金回贈。第二個方法只適用於轉按。因轉按的貸款金額是以估價計算，因此，如能拉高估價少少，銀行扣減後依然可借到本來想借的金額。以上面例子，假設樓價是$1000萬，扣減回贈後最多只借$492萬。但如把估價拉高到$1,016萬，扣減1.6%現金回贈後剛好可借$500萬，客人便既可享受1.6%回贈，也無借少左。
金管對於扣減貸款額之指引：
http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/2005/20050228-3.shtml
本文於2017年10月16日在星之谷地產網頁發佈。
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