金管局條例，如按揭回贈多過1%，銀行需要從貸款金額扣除現金回贈。比如貸款額$500萬，1.6%回贈是$8萬元，銀行會給客人$8萬現金，但就只批$492萬(=$500-$8)貸款金額，客人欠銀行也只$492萬，其實是賺左。這是因為如$8萬回贈以實際欠銀行的$492萬來計算，回贈比率實際是1.62% (=$8/492)。
客人經常問：「現金回贈要扣我貸款額，實際上豈不是我無錢落袋，無現金回贈？」
以上是筆者經常遇到的客人誤解。銀行的確是有現金$8萬給客人，只是為遵從金管局指引需要客人借少$8萬而已。借少還少，客人並沒有蝕底，的確是有$8萬現金落袋。
借少了$8萬，每月供款額也少了。以2.15%利率來計算，借$492萬每月供少$301，30年共慳 $108,360。
按揭回贈如不想被扣貸款額
客人經常也問：如我想借足，不想被扣貸款額，有什麼方法？
方法有兩個。如客人同意不收1.6%回贈而收取1%，那麼銀行便可借足$500萬給客人，另給$5萬現金回贈。第二個方法只適用於轉按。因轉按的貸款金額是以估價計算，因此，如能拉高估價少少，銀行扣減後依然可借到本來想借的金額。以上面例子，假設樓價是$1000萬，扣減回贈後最多只借$492萬。但如把估價拉高到$1,016萬，扣減1.6%現金回贈後剛好可借$500萬，客人便既可享受1.6%回贈，也無借少左。
金管對於扣減貸款額之指引：
http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/2005/20050228-3.shtml
本文於2017年10月16日在星之谷地產網頁發佈。
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1500客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
