按揭回贈,如超過1%金管局需要扣減貸款金額,仲有無著數?

按揭回贈,如超過1%需要扣減貸款金額是不是有著數?
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金管局條例, 如按揭回贈多過1%,銀行需要從貸款金額扣除現金回贈。比如貸款額500萬,1.6% 回贈是8萬元,銀行會給客人8萬現金,但就只批492萬(=$500-$8)貸款金額,客人欠銀行也只$492萬,其實是賺左。這是因為如8萬回贈以實際欠銀行的492萬來計算,回贈比率實際是 1.62% (=$8/492).

客人經常問:「現金回贈要扣我貸款額,實際上豈不是我無錢落袋,無現金回贈?」

以上是筆者經常遇到的客人誤解。銀行的確是有現金$8萬給客人,只是為遵從金管局指引需要客人借少$8萬而已。借少還少,客人並沒有蝕底,的確是有$8萬現金落袋。

借少了$8萬,每月供款額也少了。以 2.15% 利率來計算,借$492萬每月供少$301,30年共慳 $108,360.

按揭回贈如不想被扣貸款額

客人經常也問:如我想借足,不想被扣貸款額,有什麼方法?

方法有兩個。如客人同意不收 1.6% 回贈而收取 1%, 那麼銀行便可借足 500萬給客人,另給5萬現金回贈。第二個方法只適用於轉按。因轉按的貸款金額是以估價計算,因此,如能拉高估價少少,銀行扣減後依然可借到本來想借的金額。以上面例子,假設樓價是$1000萬,扣減回贈後最多只借$492萬。但如把估價拉高到 $1016萬,扣減1.6% 現金回贈後剛好可借$500萬,客人便既可享受 1.6% 回贈,也無借少左。

金管對於扣減貸款額之指引:

http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/2005/20050228-3.shtml

本文於2017年10月16日在星之谷地產網頁發佈。

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