金管局「減壓」難減樓市沽壓 僅4類人受惠【星之谷專欄 – 香港01】

HK01專欄
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金管局近日放寬住宅按揭壓力測試,由市場利率加3厘降至加2厘,表面上有提振樓市功效,但實際上僅4類人的受惠政策。筆者認為,政府要挽回救樓市劣勢,只得「減辣」一途。

隨着美國聯儲局猛力加息,樓市近月充斥着蝕讓成交個案,不少屋苑成交價都跌回2017年水平,意味過去5年買樓人士,其物業價值實際已經見紅。

在加息週期下,金管局亦宣佈放寬壓力測試要求,由以往市場利率加3厘去計算入息要求上限,現時改為加2厘。從數字上看,金管局未「減壓」前,每100萬港元按揭貸款額,申請人月入要達9,859港元才能通過壓力測試,「減壓」後月入只需8,820港元就能過關,變相每100萬港元貸款額入息要求降1,000港元,400萬元貸款額則降約4,000港元。

property drop

首置客本可免壓測

不少朋友都問,金管局是次「減壓」會否為樓市帶來正面影響?筆者認為實際效果比想像中弱,原因是申請高成數按揭的首置客買樓本來就可以豁免壓力測試,只要每月供款不超過月入一半按揭便可批出,壓力測試是加3厘或是加2厘都與首置客關係不大。不過,也有些大型銀行還是要求這類客戶通過稍為寬鬆的壓力測試。

要留意,如動用了以上的免壓測或稍寛鬆壓測,便需要繳付額外10%的保費。

總括而言,筆者認為金管局放寬壓力測試未必對樓市有顯著提振作用,不過以下4類人士仍然有望受惠:

1.申請一般成數按揭人士

最受惠放寬壓力測試的一群人,其實是申請一般成數按揭的買家。無論是首置客與否,只有高成數按揭才有免壓測的條款,而一般成數按揭就必需進行壓力測試,「減壓」固然會令他們更容易申請按揭。

2.豪宅買家

豪宅買家亦會受惠——如果住宅樓價1,920萬港元以上,按揭成數最高僅可申請5成,亦需要通過銀行壓力測試。筆者屈指一算,以往買2,000萬港元住宅並申請5成按揭,月入需要約99,000港元,「減壓」後降至約88,000港元,對於月入處於邊緣的豪宅買家或有幫助。

luxury house

3.轉按或「甩走」發展商二按人士

轉按或「甩走」發展商二按人士,銀行都會要求他們通過壓力測試,因此他們將會受惠此項政策。

4.有按揭在身的擔保人

另外,假如首置客上車需要尋找擔保人,而擔保人本身有樓宇按揭在身的話,亦需要過壓力測試一關,故此這類型買家亦受惠於「減壓」政策。

最後,筆者認為放寬壓力測試對樓市正面作用實在有限,樓市劈價潮未有減緩。如果政府有意拯救樓市,最有效方法莫過於減辣,尤其是非首置人士買樓需要繳付15%從價印花稅,以及國內人士在本港買樓需要繳付15%買家印花稅及15%從價印花稅。如果能撤銷這兩項辣稅,對樓市必定有正面支持作用。

子非魚

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