銀主盤交易量急升 按揭攻略深度拆解 【星之谷專欄 – 東方日報】

銀主盤買唔買得過
-廣告-

前新聞主播位於港島南區豪宅被業主多次加按後,最終淪為銀主盤。這類型樓盤近月交投趨升,今年首4個月超過80宗,按年飆升逾2倍。坊間一直有聲音認為銀主盤就是「便宜」的代名詞,但其實並不盡然,筆者希望藉此文破除一般人迷思,及解釋申請按揭時之注意事項。

業主申請按揭貸款買樓後,理所當然要每月供款,惟一旦斷供、而且持續多個月,銀行或其他債權人就有權收回物業然後再放售,這些物業稱為「銀主盤」。

單位質素決定價值

不少人認為銀主盤價格會較其他二手樓盤低,但實情是銀行收回物業後,會交由測量師為物業估價再放售,一般都會貼近市價,或者比巿價低水一至兩成。

至於低水原因,可能是受整體樓價大環境影響,又或者物業本身有缺陷,例如單位已經丟空一段時間,日久失修,新業主需要花費裝修;又或者物業已欠交多個月管理費和水電煤雜費,新業主需要負責清還。不過,賣方出售銀主盤時,不會事先公布這些資料,買方需要主動查核,以及在單位開放視察時作出了解。

當然,市場上也有比估價高水的銀主盤,前新聞主播被沒收的單位便是一例。報道指,該物業以4,600萬元不連車位叫價放售,比銀行估價高出一成。如果單位放在拍賣場上競價,售價或有機會進一步上升,原業主可還清按揭貸款之餘,甚至有錢落袋。

業權不完整礙按揭

至於銀主盤承造按揭方面,最大的隱憂是樓契問題,如果是「無契」或「半契」,大部分銀行不會承造按揭。而銀主盤一般需要在臨約時簽署「必買必賣」條款,即使發現樓契不全都不能「踢契」。買家只能硬着頭皮一炮過付清款項,或撻訂被沒收訂金,賣家亦有權追討日後再賣樓時的差額損失。

所以買家遇到心儀單位,最好事前先找律師樓查詢,視檢單位能否取得良好業權,才決定是否出價。

「解釘」伏位處處

另外,如果原業主是因為財困而斷供物業,銀主盤有機會被「釘契」,有關情況可以從查冊得知。

如果「釘契」與原業主個人有關,譬如物業有二、三、四按,或有私人訴訟在身,這些都不會影響新買家申請按揭。但假如是因為拖欠管理費、差餉等而令物業被落釘,銀主盤合約中會列明買家需要支付相關費用,「解釘」後才可向銀行申請按揭。

銀主盤成交期一般大約只有一個月,要完成「解釘」並同時上按揭保險公司申請高成數按揭,時間會非常緊湊。買家最好先跟賣方洽談能否拉長成交期,不過賣方一般是急於轉手,未必願意合作,一旦成交前按揭未批,賣方很大機會「殺訂」。

此外,如果買入價遠低於市價,銀行也有機會質疑,從而令按揭申請受阻;惟假如銀主盤擁有人本身就是銀行,買家不妨嘗試在同一銀行申請按揭,或許會較為順暢。

子非魚

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20230502/bkn-20230502150047155-0502_00842_001.html

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較  

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 
非香港號碼,先選區號。

請檢查電話號碼是否正確。


陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com