按揭奇難雜症

銀主盤按揭【按揭奇難雜症系列】

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2019-02-22

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【都市日報－星之谷專欄】業主若果長期拖欠按揭供款，物業會遭銀行沒收，頓成銀主盤，然後被拍賣。這些物業背景雖然較「坎坷」，但下手買家其實可正常申請按揭，利率不會因而調升，與正常物業無異。

需要查閱誰是第一債權人

準買家想買銀主盤，最重要是搞清楚誰是第一債權人。第一債權人會在物業冊上First legal charge(第一法定押記)列明，通常是銀行或財務公司，只有他們才有權拍賣銀主盤。準買家買入銀主盤前，應先查清楚拍賣者是否屬於第一債權人，以避免未來出現業權問題。

銀主盤通常是因為業主長期未能正常供樓而出現，不難見到物業有二按、三按、四按情況，債務加起來高於樓價，慘成負資產。如果買這種銀主盤，往後會否有業權問題？

其實第一債權人賣樓後，該筆資金會即時償還頭按，餘下便屬於其他二按、三按、四按債權人。第一債權人有權賣樓，就算成交價不夠還二按、三按、四按，其他債權人不能因此追討新買家。

「田土廳釘」不會對新買家購成業權負擔

買銀主盤時，也不需害怕土地註冊處上的其他「釘」，例如街債或官司，只要擁有拍賣權銀行賣出物業後，所得資金扣除第一押記，餘下便分給所有債權人。而任何債權人（包括法庭）就算收款不足以抵債，都無權再追討新買家，只能追討舊業主。不過，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，新買家需要支付。雖然法律上新買家無責任要負責舊業主管理費欠款，但可能會被管理處停止該單位居民使用屋苑設施，例如電梯。

買銀主盤不能踢契，如無良好業權銀行做不到按揭

在按揭角度而言，銀行不會因為物業是銀主盤而調低估價，產生「借唔足」問題。不過申請按揭時，仍需要律師樓證明該物業擁有良好業權(Good title)。買銀主盤和買正常住宅不同，不能「踢契」。因此，建議先找律師樓查詢心儀單位能否取得良好業權，才好去簽約。否則，當成交進行時律師樓發現不能給予良好業權，便申請不到按揭，也不能「踢契」取消交易。

最後，若準買家簽約買銀主盤，臨成交前突然有其他債主「起釘」，會否影響業權？如果已簽署買賣合約，並已註入土地註冊處，即使臨成交前的「釘」，亦沒有優先權，債主不能向新買家追討。不過，如果該「釘」一直在物業冊上，雖則沒有優先權，但對下手買家有心理影響，不利物業成交。

子非魚

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