銀行的按揭現金回贈，由一年前的1%，不知不覺已加到1.75%了，有些銀行更高達1.9%。然而大部份銀行的罰息期沒有改變，仍然維持2年罰息期。至於罰息，很多銀行都是首年2%，次年退還回贈。有些銀行甚至次年罰息只是1%，在這情況下，罰息已變成形同虛設。
已某大行為例：
- 首年罰息2%，次年1%
- 銀行現金回贈1.75%
- 中介回贈0.2%
這計劃產生了以下有趣現象：
- 如果一年內便轉按或換樓，罰息2%，但總回贈1.95%，即實際罰息只是0.05% ($400萬貸款額只罰 $2,000)
- 如果第二年才轉按或換樓，罰息1%，總回贈1.95%，實際上仍然賺0.95%
如果每年做一次轉按，即每年袋0.95%現金回贈，扣除$5,300律師費，$400萬貸款額每年可袋 $32,700！
從另一角度去思考，假設按息H+1.25%，每年轉按袋0.95%現金，即實際每年利息支出是H+0.3%！
如打算一年內換樓，轉按到這種銀行，會令換樓計劃較有彈性。
當然，這種回贈不會永遠持續下去。樓市雖暢旺，但政府種種辣招阻礙了買家入市， 形成成交量低迷，銀行為搶按揭生意迫不得已這樣做而已。
以上對於物業拆名有什麼啟示？物業拆名或甩名通常需要考慮兩個問題：
- 如把拆名成交價定得高，便要付貴物業印花稅。
- 如把拆名成交價定得低，便不能從按揭盡套現金去再買第二層。講到底，拆名的目的都是為把「人頭」釋放出來再買多層而已。
善用現時「形同虛設」的罰息情況，拆名可以有以下玩法：
- 先用低成交價做拆名，減少印花稅支出。
- 過了3個月泠河期後，罰息轉按到其他銀行，用市價加按套現。
以某大行為例，由於首年罰息只是2%，而總現金回贈接近2%，應用以上操作便能最低成本地減少印花稅支出，同時也可轉按借盡。
延伸閱讀：
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
