銀行不斷加按揭回贈,罰息期已形同虛設,對於物業拆名或換樓有什麼啟示?

銀行不斷加按揭回贈,罰息期已形同虛設,對於物業拆名或換樓有什麼啟示?
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銀行的按揭現金回贈,由一年前的1%,不知不覺已加到 1.75%了,有些銀行更高達 1.9%. 然而,大部份銀行的罰息期沒有改變,仍然維持2年罰息期。至於罰息,很多銀行都是首年2%,次年退還回贈。有些銀行甚至次年罰息只是 1%,在這情況下,罰息已變成形同虛設。

已某大行為例:

  • 首年罰息 2%,次年 1%
  • 銀行現金回贈 1.75%
  • 中介回贈 0.2%

這計劃產生了以下有趣現象:

  • 如果一年內便轉按或換樓,罰息 2%,但總回贈 1.95%,即實際罰息只是 0.05% ($400萬貸款額只罰 $2000)
  • 如果第二年才轉按或換樓,罰息 1%,總回贈 1.95%, 實際上仍然賺 0.95%

如果每年做一次轉按,即每年袋 0.95% 現金回贈,扣除$5300律師費,400萬貸款額每年可袋 $32700!

從另一角度去思考,按息 H+1.25%,每年轉按袋 0.95% 現金,即實際每年利息支出是 H+0.3%!

如打算一年內換樓,轉按到這種銀行,會令換樓計劃較有彈性。

當然,這種回贈不會永遠持續下去。樓市雖暢旺,但政府種種辣招阻礙了買家入市, 形成成交量低迷,銀行為搶按揭生意迫不得已這樣做而已。

以上對於物業拆名有什麼啟示?物業拆名或甩名通常需要考慮兩個問題:

  1. 如把拆名成交價定得高,便要付貴物業印花稅。
  2. 如把拆名成交價定得低,便不能從按揭盡套現金去再買第二層。講到底,拆名的目的都是為把「人頭」釋放出來再買多層而已。

善用現時「形同虛設」的罰息情況,拆名可以有以下玩法:

  • 先用低成交價做拆名,減少印花稅支出。
  • 過了3個月泠河期後,罰息轉按到其他銀行,用市價加按套現。

以某大行為例,由於首年罰息只是 2%,而總現金回贈接近 2%,應用以上操作便能最低成本地減少印花稅支出,同時也可轉按借盡。

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