銀行業無意撤回 Mortgage Link 收緊優惠僅個別行動

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【星之谷專欄-經濟一週】某本地大型銀行近期突然轉趨保守,新造按揭不再附送按揭儲蓄掛鈎戶口 (Mortgage Link),現有客戶高息存款亦設200萬元上限。究竟這個動作會否成為銀行業新趨勢?對整體按揭市場又有何影響?

以往準業主申請按揭,銀行通常會附送 Mortgage Link 戶口,提供和按揭利率一致的活期存款利率。例如當月供樓利率2.5厘,存款利率同樣2.5厘,每月結算,計算方法是日息月結。

大部分 Mortgage Link 高息上限是貸款餘額50%,即單位供剩200萬元,上限便是100萬元;如果存款額超過100萬元,多出的部分只有接近零的活期存款利率。

值得注意的是,有些銀行高息上限是按揭餘額60%;容許和家人共享高息,玩法多樣化。

Mortgage Link 戶口另一好處是隨時存入、提出,日日計息,相比起定期存款操作更靈活,流動性更高,息率亦非常相近。

收緊優惠僅個別行動

雖然某大型銀行取消附送Mortgage Link戶口,不過筆者觀察到,暫時沒有跡象其他銀行有意跟從。

該銀行一向不太喜歡這項產品,到2018年按揭市場熾熱,該行為保持競爭力,才與其他銀行睇齊了 Mortgage Link 戶口的條款。因此,該行取消 Mortgage Link,不代表業界取態。

Mortgage Link 成本看似相當高,但在銀行角度亦有利可圖。

假設按揭貸款餘額200萬元,高息存款戶口有100萬元,即實際按揭貸款餘額為100萬元,銀行可視之為提早還款,將資金再作貸款或其他投資。

若果業主從 Mortgage Link 提取資金,實際按揭餘額便會上升,銀行賺取更多按揭利息,該產品不會影響銀行按揭盈利。

過去幾年,很多供樓人士都懂得玩 Mortgage Link ——當樓價升,加按或轉按套現,然後把該筆資金放入高息戶口,便能100%抵銷增加的利息開支。

這項操作下,變相有筆流動性極高的備用現金,有需要時隨時提取,只需付按揭利率。

申請加按時,有關貸款額也有現金回贈,令大部分按揭申請人都會借盡,然後放 Mortgage Link 戶口對冲利息,淨賺回贈,導致過去幾年加按和轉按火熱。

一開始借款人可能未考慮過如何使用這筆現金,但往後總會「心郁郁」用來投資或消費,或者做首期買第二層樓。

因此 Mortgage Link 促進了信貸創造 (credit expansion) 週期。

如果「touch wood」所有銀行取消 Mortgage Link,加按和轉按活動便會大減,整體按揭貸款市場必然萎縮,銀行業或會進入信貸緊縮 (credit contraction) 時期。

最後溫提,筆者見過不少客戶,因延遲了供樓而被銀行取消 Mortgage Link。因此,提提業主記得準時供樓。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/166835/

 

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