雙重按揭財技 0元逃離香港 建立第二個家

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區議會選舉後,社會動盪稍為紓緩,惟死結並未解開,香港人尋找第二個家,似乎是未來30年的必要任務。事實上,很多人以為取得其他國家居留權是遙不可及的目標,其實只要善用按揭技巧,便可以零成本建立這個家園。

環顧全球,馬來西亞成為了香港人最熱門、性價比最高「移民不移居」的國家之一。所謂「移民不移居」,即是斥資取得居留權後,毋須坐「移民監」,可以繼續在香港發展,必要時又可以離開,進可攻、退可守。

現時到馬來西亞買樓,只需100萬港元以上,便符合馬來西亞第二家園計劃(MM2H)要求,取得當地的居留權。不過大部份有質素物業,無論是一手或二手,動輒都要200萬港元以上。

要忽然拿出200萬港元現金,對港人而言並不容易,很多人會選擇將本港物業轉按套現,惟前提是物業必須有不少升幅。思前想後,倒不如仿效筆者,直接飛到馬來西亞當地申請按揭。

吉隆坡按揭成數高達8成

由於筆者都希望在馬來西亞置業,上周親臨吉隆坡一間大型國際銀行,向當地按揭專員取經。原來,香港人到馬來西亞申請按揭,成數可以高達樓價5成至8成,但大部份時候是5成為主,有高端理財戶口(門檻不高)則可以嘗試申請8成,視乎申請者入息。
至於還款期,香港最長只能做30年,但吉隆坡則長達35年,但對於借款人年齡限制則較多,以「70年減人齡」為指標計算。若果借款人40歲,最多只能借30年;35歲或更年輕人士,則可以借盡35年。

申請馬來西亞按揭毋需通過壓力測試,但貸款額要視乎入息水平。以當地利率估算,每1萬港元月薪大約可借65萬港元。當然,銀行也會根據借款人入息穩定性、持續性去決定最終貸款額。就算是申請8成按揭,都是經銀行批核,不像香港般要經按證公司審批按揭保險。

按上按業主毋須首期

假設港人最終選定一層200萬港元物業,並申請5成按揭,首期只需100萬港元,可以從香港物業轉按而取得,難度應該不算高;其餘100萬港元則需要向當地銀行申請按揭。透過這種雙重按揭操作,便能以接近0成本方式支付馬來西亞物業首期,並取得MM2H資格。

馬來西亞以令吉(Ringgit)為貨幣,由於屬新興國家,銀行利率較香港為高,現時約4%至4.5%。不過,馬來西亞物業租金回報率一般都是4%至5%以上,基本上能夠覆蓋供樓開支。
最後筆者希望溫馨提示兩個要點。首先,申請MM2H其實不一定要買樓,亦可以選擇動用60萬港元敘做定期存款,年利率高達4%;不過香港人較多是「磚頭控」,最終選擇買樓收租為多。其次,大部份港人心儀吉隆坡市中心新樓,特別是鄰近地標建築物雙子塔,但其實越近雙子塔,樓價越貴,呎價動輒4,000港元以上。

如果對吉隆坡當地物業成交有所了解的話,毗鄰國際學校區的Mont Kiara區的半新樓其實是更好選擇,呎價僅1,000多港元,一樣可以遙望雙子塔,租客主要是跨國公司派駐人員為主,他們為子女教育着想,寧願租住國際學校區多於市中心,交投量較為活躍,投資潛力更高。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191130/60325191

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