政府 10月宣布放寬按揭規限， 1,000 萬元以下物業最高可借八成至九成， 惟僅適用於新買物業按揭; 轉按的話不能套現，只能轉走貸款餘額， 但可以享受高成數按揭， 對於希望甩走發展商二按的業主們， 已是莫大的福音。
未有新按揭措施前，600 萬元以上物業最多只可以借六成，幾年前「上車」的業主，如果首期不足，又想買超過600 萬元的樓，選擇空間並不多。
兩年前， A先生擬買入一層 800 萬元新樓，他只得兩條路走:
一是申請發展商一按借足八成 ( 640 萬元 )。
二是先向銀行申請六成一按 ( 480 萬元 )，再向發 展商借兩成二按 ( 即 160 萬元 )，合共 640 萬元貸款額。
推新政前有難度
發展商二按首兩年至三年一般均是低息蜜月期， 其後利息頗為驚人，一般較最優惠利率 ( 以細P計是 5% ) 為高。
因此大部分業主均希望在蜜月期死線前，成功轉按至銀行甩走二按，避開高昂的利息開支，重回低息按揭懷抱。
按揭新例推出前，想從發展商二按全數轉按到銀行，可謂非常困難。
套用上述A先生例子，其物業兩年間由800萬元 升至1,000萬元，舊例下如轉按至銀行的話，1,000萬 元最多只可以借五成按揭，即500萬元。
但由於A先生兩年間只供甩20萬元，尚有620萬 元貸款餘額，如果要轉按至銀行，需要補 120萬元， 才可以走發展商二按。
往時遇到這些客人，筆者旗下按揭轉介公司都會 盡力向銀行爭取最高估價，務求借到盡減低補錢額，惟估價始終不能過分偏離市價。
就算爭取到估價1,060萬元，最多只能借多30萬元，業主仍須補90萬元，未能以「零補錢」方式甩走 二按。
不過，按揭新例推出後顛覆以往遊戲規則。就算轉按不能套現，只能轉走按揭餘額。
但由於可以採用新按成數，A先生最終可以達致 「零補錢」。
因為其欠銀行及發展商一共620萬元，這筆貸款 餘額對應樓價1,000萬元僅62%，較銀行可接受最多八成按揭 (80%) 為低，意味可以全筆轉按至銀行，甩走二按享受低利率。
有業主問:「A先生能否借盡800萬元，即轉按 620萬元餘額之餘，再套現180萬元?」
正如筆者多番強調，新按揭政策下只能轉走貸款餘額，就算按揭上限是800萬元，亦不能借盡。
除非業主物業是600萬元或以下，則可以沿用舊例，經按揭保險轉按借八成兼套現。
須通過壓力測試
但有一點要留意，如果進行這種操作，需要通過壓力測試，而且是用舊例下的基準。
即如果沒有其他按揭在身，每月供款不能超過入息50%,，以及加息3厘後，每月供款亦不能超過入息 60%。
倘若樓價超過1,000萬元，業主想用走發展商二按會不會遇到困難?
如果只是稍微超過，可以嘗試尋找銀行壓低估價至1,000萬元以下，便可以享受最高八成按揭。
投按證公司也會自行估價，並保留最終決定權。
子非魚
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