屯門飛揚第二期開售，合共推出400伙單位，折實平均呎價為12,798元，較第一期平超過一成以上。不過，新買家開心，第一期買家則憂心，原因是物業明年3月才收樓，其時真正市價或較買入價大幅折讓，他們擔心銀行會拒絕批足按揭貸款，最終或需要補錢，甚至是撻訂收場，筆者認為是過分悲觀。
市場上大部分新盤買家都採用建期支付方式，原因是按揭成數高達9成之餘，亦可以延至收樓關鍵日前，才向銀行正式申請按揭。惟飛揚第一期買家都擔心——假如銀行以較低呎價的第二期為屋苑的估價基礎，或令他們未能借足意向貸款額。
【按揭估價勢跟最初買入價】
這個想法其實是過分憂慮。以筆者經驗，除非收樓時整體樓價出現大幅回落，否則無論是第一期或第二期，按揭都是以買入價為基準。這是因為新盤未入伙，亦未有二手交易時，銀行只會參考發展商估價報告(Master Valuation Report)，不會自行因第二期售價較低，而自行調整第一期住宅樓花單位估價。
此外，假使屋苑鄰近有不少二手物業成交或新盤開售，碰巧都出現劈價潮，也不會影響採用建期支付方式的飛揚第一期按揭估價。
唯一潛在風險是整體樓價走勢。如果收樓時，不幸地香港整體樓價大跌，才有機會觸發銀行調低新樓落成時之估價。不過，一般而言，整體大市要跌兩成以上，銀行才會出手，而且這並不僅僅會影響屯門飛揚，而是所有同類型新盤。
【樓市回暖 樓價大跌機會不高】
不過好消息是，近期樓市回暖，今年香港樓市整體錄得約6%升幅，加上美國聯儲局利率周期見頂在即，釋放了部分去年壓抑的購買力，令樓價及成交量都顯著上揚，故此明年整體樓市出現大跌機會不高。
另一個好消息是，筆者也研究過第二期價單，表面上第一期和第二期同樓層單位呎價的確是有分別，但第二期景觀普遍較差；鄰近高速公路噪音會較大，因此部分反映在兩期呎價分別。
所以總結是，新盤在收樓時出現實際獲批按揭貸款額低於合約價的情況，近年沒有發生過，買家不必過分擔心。
子非魚
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