【名家投稿】香港愛情故事(二) (上車樓)

錯買凶宅 估價不足
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隨著劇情故事發展,相信大家都睇得好肉緊,除咗龔慈恩白淲回想後生嗰一幕感人之外,龔嘉欣和羅天宇因為Henry的大意過失錯買兇宅,導致上會估價嚴重不足,要不斷問身邊人借錢跑山,最後無奈撻訂,龔嘉欣想繼續力拼上車夢嗌交收場。

劇情講到呢度,大家留意嘅除咗佢哋為咗居住需要上車嘅辛酸,亦都帶出咗買樓上車大家需要注意嘅事情,要求太高、錯買凶宅、估價不足、跑山上會經歷人情冷暖。

錯買凶宅

要求太高前文已經講咗,至於錯買凶宅事實係防不勝防,尤其香港嘅地產代理條例對於凶宅等等保障,說實有欠理想,不像如日本定為主動告知事項。尤其故事內容講及簽約前兩星期發生,更加防不勝防。準買家如果買二手樓,必定需要要求經紀處理這個盡職審查,一般會在凶宅網查定這個物業有沒有不愉快事件。當然落offer之前最基本嘅都要上網先看看網上估價,或者委託經紀或按揭代理幫忙先做一個基本估價,簽約更加要求經紀做final check。

估價不足

一般簽約之前已經做咗基本估價,除咗特別例子遇到凶宅情況之外,估價不足不一定會發生。另一個情況其實喺新樓會比較普及,就係發展商二按賴嘢,正當大家睇劇覺得二手樓容易中招,其實新樓嘅二按亦都係上車客經常中伏嘅地方;因為往往在完成建築準備上會的時候,才會發現發展商嘅二按貸款係有quota,當然唔會公開咁講,但係有經歷過朋友往往發現去到批核2按貸款的時候,比一按貸款還要嚴格,好容易批唔足甚至借唔到。當然而家有林鄭plan中招機率亦都低咗,但係當大家買嘅物業超過一千萬港幣嘅時候,用發展商二按還是有機會中招;雖然都相信唔會一上車上過千萬,但係大家都要有心理準備,發展商嘅二按只可以當作後備,除咗林鄭plan之外,買新樓最好預四成首期,因為往往二按出事可以跑山去完成嘅時間得番好短。

跑山上會

如果出咗特別情況,跑山上會一般都係兩個渠道借錢,一係就係親戚朋友,其次就係財務公司。當然後者其實不建議。但去到最緊急的時候也無可奈何。因為後者嘅年利率一般係兩位數字。以前跑山嘅時候大家就會經歷到唔同嘅人情冷暖。首先親人朋友借錢其實係絕對唔容易,但其實故事永遠係雙向,曾經有借過錢俾朋友嘅都有經驗,易借出難收回;借錢之前往往會諗對方有冇能力還款同埋會唔會還款,所以朋友借錢少數範圍內還可以幫手,但往往最後出手嘅可能都係親人才願意作比較大額貸款。

一個注意事項就係唔好好似劇中主角上車上得太盡,收入估算他們能夠舒服承擔嘅物業應該不超過五百萬港幣,買得太盡出了什麼特別情況,就算能夠跑山上會,也未必係最好嘅結果。一般建議供款比例大約是收入嘅三成就會比較穩陣和安全,一旦有咩事需要轉工轉行,收入改變也可以輕鬆應付,為咗物業兩公婆日嘈夜嘈,甚至離婚收場嘅個案也聽不少,現實講關係緊要過買樓上車。

上車樓

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