【名家投稿】香港愛情故事(二) (上車樓)

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2020-12-21

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隨著劇情故事發展，相信大家都睇得好肉緊，除咗龔慈恩白淲回想後生嗰一幕感人之外，龔嘉欣和羅天宇因為Henry的大意過失錯買兇宅，導致上會估價嚴重不足，要不斷問身邊人借錢跑山，最後無奈撻訂，龔嘉欣想繼續力拼上車夢嗌交收場。

劇情講到呢度，大家留意嘅除咗佢哋為咗居住需要上車嘅辛酸，亦都帶出咗買樓上車大家需要注意嘅事情，要求太高、錯買凶宅、估價不足、跑山上會經歷人情冷暖。

錯買凶宅

要求太高前文已經講咗，至於錯買凶宅事實係防不勝防，尤其香港嘅地產代理條例對於凶宅等等保障，說實有欠理想，不像如日本定為主動告知事項。尤其故事內容講及簽約前兩星期發生，更加防不勝防。準買家如果買二手樓，必定需要要求經紀處理這個盡職審查，一般會在凶宅網查定這個物業有沒有不愉快事件。當然落offer之前最基本嘅都要上網先看看網上估價，或者委託經紀或按揭代理幫忙先做一個基本估價，簽約更加要求經紀做final check。

估價不足

一般簽約之前已經做咗基本估價，除咗特別例子遇到凶宅情況之外，估價不足不一定會發生。另一個情況其實喺新樓會比較普及，就係發展商二按賴嘢，正當大家睇劇覺得二手樓容易中招，其實新樓嘅二按亦都係上車客經常中伏嘅地方；因為往往在完成建築準備上會的時候，才會發現發展商嘅二按貸款係有quota，當然唔會公開咁講，但係有經歷過朋友往往發現去到批核2按貸款的時候，比一按貸款還要嚴格，好容易批唔足甚至借唔到。當然而家有林鄭plan中招機率亦都低咗，但係當大家買嘅物業超過一千萬港幣嘅時候，用發展商二按還是有機會中招；雖然都相信唔會一上車上過千萬，但係大家都要有心理準備，發展商嘅二按只可以當作後備，除咗林鄭plan之外，買新樓最好預四成首期，因為往往二按出事可以跑山去完成嘅時間得番好短。

跑山上會

如果出咗特別情況，跑山上會一般都係兩個渠道借錢，一係就係親戚朋友，其次就係財務公司。當然後者其實不建議。但去到最緊急的時候也無可奈何。因為後者嘅年利率一般係兩位數字。以前跑山嘅時候大家就會經歷到唔同嘅人情冷暖。首先親人朋友借錢其實係絕對唔容易，但其實故事永遠係雙向，曾經有借過錢俾朋友嘅都有經驗，易借出難收回；借錢之前往往會諗對方有冇能力還款同埋會唔會還款，所以朋友借錢少數範圍內還可以幫手，但往往最後出手嘅可能都係親人才願意作比較大額貸款。

一個注意事項就係唔好好似劇中主角上車上得太盡，收入估算他們能夠舒服承擔嘅物業應該不超過五百萬港幣，買得太盡出了什麼特別情況，就算能夠跑山上會，也未必係最好嘅結果。一般建議供款比例大約是收入嘅三成就會比較穩陣和安全，一旦有咩事需要轉工轉行，收入改變也可以輕鬆應付，為咗物業兩公婆日嘈夜嘈，甚至離婚收場嘅個案也聽不少，現實講關係緊要過買樓上車。

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