上一篇，筆者根據差餉物業估價署的住宅售價指數演化成一個看來有規律的「按年變化」圖。朋友問，年度變化圖是否直接反映樓價升跌呢？
下圖將年度變化圖(藍色線)與售價指數圖(綠色線)放在同一圖表上表達。在第I個時段，即95年6月至96年6月，售價指數在一年間沒有升跌，所以售價A1線向橫走，年度變化是零。第II時段時售價指數在一年期內大幅上升，售價A2線上向，年度變化是正數。第III時段售價指數下跌，售價A3線向下，年度變化是負數。以上是容易理解的情況。
不過，在09年6月，當時售價指數正在上升，但實際上比一年前低，所以年度變化圖顯示負數。由此可見，年度變化圖的數值並不直接反映當時樓巿的升跌情況(假如讀者對微積分有概念的話，會較易理解)。
在03年底前的一段長時間，年度變化都處於負數，但樓價仍然徐徐向下，反映當時的樓價雖然長期「比往年抵」，但巿民仍然不敢入巿。
但自從04年開始，經濟開始復甦，每一次當出現「樓價比往年平」的情況時，樓價便會反彈，近年，除了在09年金融海嘯後錄得-20%外，當年度變化下跌至+2.5%至-10%之間便會反彈。而當「樓價比往年貴很多」時，樓價便會放緩甚至下跌。這個「樓價比往年貴很多」的數值由04年時的40%，慢慢縮窄至近期的20%。現時，年度變化數值是大約17%，屬於高位。
年度變化在24至39個月便會完成一個周期。自2016年6月起，至今已有27個月。按過去的表現，年度變化將於一年內回到谷底。可是，年度變化的谷底並不代表樓價會比今年平出一大截，按近年的情況，年度變化跌到-5%已經有很大支持。換句話說，在明年某一天，回顧一年跌幅達5%的時候，樓價便會反彈，反彈的幅度往往是一年升幅超過20%。
下一篇，將更詳細講解筆者對未來一年的樓價趨勢的預測。
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子非魚
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