加息、貿戰、香港樓價(四)

加息、貿戰、香港樓價(四)
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上一篇,筆者根據差餉物業估價署的住宅售價指數演化成一個看來有規律的「按年變化」圖。朋友問,年度變化圖是否直接反映樓價升跌呢?

下圖將年度變化圖(藍色線)與售價指數圖(綠色線)放在同一圖表上表達。在第I個時段,即95年6月至96年6月,售價指數在一年間沒有升跌,所以售價A1線向橫走,年度變化是零。第II時段時售價指數在一年期內大幅上升,售價A2線上向,年度變化是正數。第III時段售價指數下跌,售價A3線向下,年度變化是負數。以上是容易理解的情況。

不過,在09年6月,當時售價指數正在上升,但實際上比一年前低,所以年度變化圖顯示負數。由此可見,年度變化圖的數值並不直接反映當時樓巿的升跌情況(假如讀者對微積分有概念的話,會較易理解)。

如何解讀年度變化圖

在03年底前的一段長時間,年度變化都處於負數,但樓價仍然徐徐向下,反映當時的樓價雖然長期「比往年抵」,但巿民仍然不敢入巿。

但自從04年開始,經濟開始復甦,每一次當出現「樓價比往年平」的情況時,樓價便會反彈,近年,除了在09年金融海嘯後錄得-20%外,當年度變化下跌至+2.5%至-10%之間便會反彈。而當「樓價比往年貴很多」時,樓價便會放緩甚至下跌。這個「樓價比往年貴很多」的數值由04年時的40%,慢慢縮窄至近期的20%。現時,年度變化數值是大約17%,屬於高位。

年度變化在24至39個月便會完成一個周期。自2016年6月起,至今已有27個月。按過去的表現,年度變化將於一年內回到谷底。可是,年度變化的谷底並不代表樓價會比今年平出一大截,按近年的情況,年度變化跌到-5%已經有很大支持。換句話說,在明年某一天,回顧一年跌幅達5%的時候,樓價便會反彈,反彈的幅度往往是一年升幅超過20%。

下一篇,將更詳細講解筆者對未來一年的樓價趨勢的預測。

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子非魚

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