H按封頂息升,為何轉按供款不升反減?

H按封頂息升,為何轉按供款不升反減?
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【星之谷專欄-經濟通ETNET專欄】

港元資金成本上升,銀行近月將H按封頂利率由2.15% 加至2.25%至2.35%。很多業主質疑加息後轉按沒有著數,不過實情是每月供款竟然不升反減。

道理很簡單,以現時平均按揭貸款額400萬元計算,按息由2.15%加到2.25%,每月還款額多約200元。由於銀行會提供現金回贈,市場最高可達2.25%,即400萬元貸款額有9萬元回贈,實際貸款額減至391萬元,以還款期25年計,每月還款額便減少150元。有業主或有疑問:雖然有9萬元現金回贈,但利息仍然是上升了?要理解這9萬元現金回贈能夠覆蓋按息全期上升0.1%影響有餘;如果往後經濟轉差,香港銀行又再減息,再轉按兼再賺現金回贈,是理想的理財方案。

業主若果有套現需要,把按揭轉到物業估價最進取的銀行,便能套出最多現金,套現金額亦可享受現金回贈。比如由貸款額400萬元加按至500萬元,現金回贈便由9萬元升至11.25萬元。加按後獲得的100萬元,若未有任何投資計劃,可放在按揭掛勾存款戶口對沖供樓利息,但就賺取額外回贈2.25萬元。

若果投資回報較高的產品,例如現時5年期美元儲蓄壽險有4厘利息,1年期定期存款亦接近3厘,因供樓利息開支只是2.25%,100萬加按貸款做美元儲蓄產生了數萬元「正現金流」。進取型投資者則可選擇公用股或房託,賺取超過4厘股息,但須留意有資產價格風險。

車位也是一項投資好選擇,收租普遍仍有3厘以上。有業主疑問100萬元可否買到車位?個別新界屋苑車位僅幾十萬元,不過筆者相信幾年後車位價格最終是100萬元起跳,無論是哪一區。

轉按最大缺點是需要業主重新提供入息證明,不少「嫌麻煩」而卻步。其實他們可以考慮轉按到出糧戶口銀行,由於銀行本身已持有業主入息紀錄,除自己公司信及原本按揭的貸款單外,不需要其他入息文件。轉按到出糧戶口銀行另一好處是一出糧便可享受按揭掛勾存款戶口高息。如果原按銀行已是出糧銀行,也可轉按到其他銀行賺回贈,未來再轉回出糧銀行再賺回贈和迎新優惠,如永遠留在原銀行不能再取迎新優惠和回贈。

轉按須到律師樓辦理手續,費用最便宜約5000元,相比數萬元現金回贈實微不足道。此外,如果3年前買樓借八成至九成按揭業主,趁現時樓價仍處高位,轉按至6成並退出按保,取回15%保費,金額通常過萬元;若果按揭成數降至五成,更可合法出租物業。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?category=latest&newsid=ETN280926144

 

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