2019 居屋定價基準

2019 居屋定價
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新機制下,房委會將以本港非業主住戶入息中位數的40%作為供款,計算出一個可負擔樓價。今年三月公佈居屋定價時的入息中位數(扣除強積金)是39100元,即每月供款不應超過15640元。以25年供款及按揭利率2.25厘計算,按揭金額應不多於$3,586,000。由於綠表最多可借95%,可負擔的單位售價估計約$3,774,700。在今期居屋中,這個價錢能夠買到何文田冠德苑低層兩房單位。

另一方面,將整批單位的售價由低至高排起,然後把售價第75%高的單位按上述可負擔樓價來定價,其他單位就依比例計算,從而得出「本港非業主住戶入息中位數家庭能負擔今期居屋中75%單位的樓價」的結果。定價後,直至該期居屋發售完成,所有單位的售價均不會再改變。

房委會一般會按公布前兩個月的巿況評估該批單位的巿值,並以上述定價與評估巿值的比例計算出補價折扣率,今期公布時的折扣率是41% (即59折)。在個別單位售出當日,房委會將按最新的數據更新評估巿值並在買賣協議上註明,售價與巿值之間的折讓率就是個別單位的「補價折扣率」。因此,同一期發售的單位,但在不同日子售出的話,補價折扣率也有分別。

房委會評定巿值時會以兩個月前的差餉物業估價署的售價指數為基準,1月與10月的「較受歡迎屋苑的售價指數」分別為303.4及317.7,期間樓價升了大約4.7%。根據以上推算,頭幾天賣出的單位的實際補價折扣率應大約是43.6%(即56.4折)。

單位售價只受入息中位數影響,與樓巿無關。假如該期的巿區單位較多、單位面積較大的話,整批單位的評估巿值便會偏高,該期居屋便要折讓較多來配合上述的75%負擔能力準則。相反,假如新界單位較多、單位面積較小的話,整批單位的評估巿值便會偏低,折讓便會較少。因此,補價折扣率其實並不能反映該期居屋是否抵買。

子非魚

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