2019 新居屋抵唔抵買?【星之谷專欄-頭條日報】

新居屋抵唔抵買
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有讀者問到底今期居屋「抵買嗎?」筆者執筆之時,居屋已開售了約兩星期,已買冠德苑的買家可以放心,看完本篇後應會覺得「超抵買」,其他屋苑也可根據這方法自行評估售價。

想自行評估新居屋價值,應以同區二手居屋巿價比較。在成交網上,不時會發現居屋的成交價差天共地,以冠德苑旁樓齡19年的冠熹苑為例,近半年的成交呎價由$11,714至$19,390不等。當中有部份屬居屋第二巿場成交 (俗稱綠表價)、部份屬自由巿場成交 (即已補地價)。想翻查個別成交屬那一種巿場,除了把呎價較低的單位當作綠表價「估估下」外,其實也可以在房委會網頁的「居屋第二巿場 > 成交紀錄」找到那一個單位屬居屋第二巿場成交。

比對下發現冠熹苑過去半年只有16樓20室,呎價$19,390的單位屬自由巿場成交。不過,這個單位只有213平方呎,在呎數越細呎價越貴的常態下,這個超細單位呎價與一般單位呎價可能差距甚大。

另一旁樓齡20年的冠暉苑找到的自由巿場成交有兩個,分別為6月成交的B座9樓11室,實用面積287呎,呎價$18,049及;8月成交的B座8樓15室,實用面積291呎,呎價$16,770,這兩個單位均屬內園景,單位面積雖然只有冠德苑最細單位的三份之二,但缺乏成交下姑且以這個兩個呎價的中間數約$17,410作參考。

冠德苑A座向南向海單位最為優質,A座9樓4室面積483平方呎,呎價$8,873,9樓5室468呎平呎,呎價$8,731,以筆者上一篇估計售出時約56.4折計算,估值呎價分別為$15,732及$15,480。就算以屋苑最高呎價$9,396計算,也只是$16,660,比冠暉苑呎價低4.3%。

雖說新居屋的交樓標準是不設裝修的清水房,但除非購買的二手單位裝修很合心水,不少人也會花十數萬甚至三、四十萬進行裝修,以全新樓齡比20年樓、無敵海景比內園樓望樓景,冠德苑的估值呎價已便宜了15%以上。

子非魚

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